L’inquilino non può subaffittare la casa senza il consenso del proprietario

Un vicino del mio inquilino mi riferisce che questo ha lasciato l’appartamento che gli ho concesso in locazione da tre anni e che gli sia subentrato un altro nucleo familiare, a quanto pare quello della sorella. Preciso che il primo continua a pagare regolarmente l’affitto ma io non ho dato mai nessun consenso a questa sostituzione. Posso chiedere lo sfratto del nuovo inquilino? (Nunzia, email)

La sublocazione totale dell’immobile è vietata dalla legge, a meno che non ne sia espressamente prevista la facoltà nel contratto o il locatore abbia (esplicitamente o implicitamente) acconsentito alla stessa.

Potrebbe ipotizzarsi una cessione del contratto tra vecchio e nuovo inquilino, per la quale è però necessario il consenso del proprietario, che a quanto pare manca. Tale consenso potrebbe desumersi anche tacitamente, come nel caso del locatore che abbia ricevuto il pagamento del canone locativo dal nuovo inquilino, per cui le consiglio di non accettare pagamenti da questi oppure, se lo facesse, imputarli per iscritto a pagamento dell’indennità dovuta per l’occupazione sine titulo dell’appartamento.

Lei, però, non può richiedere lo sfratto del nuovo inquilino, al quale non la lega alcun rapporto contrattuale, ma dovrà far valere l’inadempimento contrattuale nei confronti dell’inquilino originario.

Dato non trascurabile è, infine, la circostanza da lei riferita secondo cui il nuovo occupante potrebbe essere un familiare del vecchio inquilino.

In tal caso, spetta a lei provare l’esistenza della sublocazione (cosa mai semplice), perchè la legge presume la sublocazione (con prova del contrario a carico del conduttore) solo se l’immobile non risulti occupato da persone legate al contraente originario da vincoli di parentela o affinità entro il quarto grado o da persone al suo servizio.

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9 comments

  1. Buongiono,
    mi rifaccio alla risposta dell’avv. Boccia del 07.10.2010 al quesito “L’inquilino non può subaffittare la casa senza il consenso del proprietario” per segnalare il mio caso che è simile.
    Ho affittato l’appartamento avuto in eredità con regolare contratto 4+4 registrato ad un muratore albanese, il quale ha ospitato sin dall’inizio anche il fratello. L’anno scorso il conduttore rientra in Albania senza farmi sapere se ritornerà. Il fratello di questi però occupa sempre l’appartamento (con moglie e figlia) pagando più o meno regolarmente l’affitto e rimborsando le spese fino al mese di dicembre u.s., mentre per gennaio e febbraio ha chiesto una dilazione per problemi economici.
    Qualora però non paghi come faccio a metterlo in mora e successivamente avviare lo sfratto perchè titolare del contratto è l’atro fratello ora in Albania. Pensavo di fare un subentro pagando con Mod. F23 l’imposta prevista (causale 110T) consegnandone una copia all’AdE dove ho registrato il contratto, la quale chiede anche due righe con i nomi di chi esce e di chi subentra.
    Ringrazio anticipatamente per un Vs. sollecito consiglio al riguardo.
    Cordiali saluti.

    1. Salve.
      Cominci a mettere in mora l’intestatario del contratto inviandogli una raccomandata presso l’appartamento locato, dove immagino abbia la residenza. Nel caso in cui la morosità persista, potrà azionare lo sfratto sempre nei confronti dell’intestatario del contratto. La circostanza che sia tornato al Paese d’origine non è rilevante, se ha mantenuto la residenza in Italia. L’intimazione di sfratto può sempre notificarla presso l’ultima residenza conosciuta. Cordiali saluti

  2. Sono comproprietario di un appartamento ereditato da mia madre con mia cognata, con la quale ci siamo suddivisi l’occupazione delle stanze, e l’usufrutto della parte in comune.
    Posso io da solo subaffittare solo la stanza di mia proprietà senza chiedere il consenso di mia cognata?
    Grazie di un gentile risposta.

    1. Salve.
      Innanzitutto, non parlerei di subaffitto, in quanto lei, se ho ben capito, è proprietario della casa in comunione con sua cognata, e non è il conduttore.
      In realtà, l’ipotesi prospettata si presta a qualche dubbio, perchè, se da una parte ciascuno dei comproprietari può amministrare (e quindi locare) il bene senza il consenso degli altri (consenso che si presume), è pur vero, dall’altra, che se questo consenso viene successivamente negato, il conduttore sarebbe esposto all’azione dell’altro proprietario che avrebbe pari diritto di escluderlo dalla locazione.
      Invero, nel suo caso, essendoci una pacifica attribuzione delle due stanze, si potrebbe sostenere che lei vada a locare solo la sua quota, che è appunto costituita dalla “sua” stanza, senza intaccare la quota altrui.
      Potrebbe pensare di mettere per iscritto questa volontà comune (una stanza ciascuno) e a quel punto concedere in locazione solo la sua parte. Se poi, dopo la locazione, sua cognata esprimerà un dissenso, potrà ricorrere al giudice che verificherà la soluzione più utile per le parti. E in tal caso, l’esistenza della scrittura potrebbe portarle un esito favorevole.

  3. Gentilissimo avvocato, abito in casa appartenente al comune di Roma e gestita dalla Romeo. Mi sono separata e nell’aprile del 2008 ho fatto e ottenuto regolare voltura dell’immobile. Ho incominciato a pagare i bollettini dell’affitto che arrivavano a mio nome . Dopo pochi mesi sono venuta a conoscenza di uno sfratto esecutivo fatto a nome del mio ex marito per morosita’. Io mi sono resa disponibile per sanare tutto il pregresso chiedendo che mi fosse applicata la legge sulla prescrizione. Gli avvocati della Romeo non mi fanno fare la transazione perche’ pretendono 1500 euro di spese legali per l’atto fatto al mio ex marito, ripeto dopo la voltura dell’immobile a mio nome. E’ leggittima la loro richiesta? Oggi ho ricevuto un bollettino relativo ad arretrati di oneri ed accessori per il periodo 2000/2007 di euro 2550. Sono tenuta a pagarli visto che erano stati inglobati nel conteggio fatto in precedenza? La ringrazio della risposta. Cordiali saluti

  4. Salve,si sà che subaffitare è ilegale però ci sono tanti persone stranieri che lo accetano per la mancanza del denaro. Il problema è che queste persone che subaffitano le stanze crede di essere proprietari e sempre se fanno delle loro regole .Domanda è :queste persone in subaffito non hanno diriti?Cosa può fare una persona in questa situazione e quale sono gli conseguenze per linquilino che subaffita una stanza senza l`acordo del proprietario?

    1. Salve.
      Subaffittare non è illegale, perchè nel contratto il proprietario può accordare questa facoltà all’inquilino. Nel caso in cui in contratto non sia prevista la facoltà di subaffittare, il locatore può richiedere la risoluzione (cioè l’annullamento) del contratto nei confronti dell’inquilino,e quindi sfrattarlo.

  5. Salve.
    Dovrei fare un contratto di affitto con una persona che ha forti debiti con equitalia,la mia domanda è,in caso di pignoramenti da parte di equitalia io rischierei qualcosa??
    Grazie in anticipo

    1. Salve.
      Assolutamente no. Lei è “terzo” rispetto al debitore e in nessun caso Equitalia potrebbe toccare il suo patrimonio. Cordiali saluti

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