Certo che il condomino può usucapire !

Pregiatissimo Avv. Boccia,
un condomino ha installato circa venti anni fà un serbatoio in un sottoscala condominiale appartente a tutti i condomini.
Oggi gli è stata chiesta la rimozione, ma il condomino vanta di averne usucapito il diritto.
Pertanto le chiedo: è possibile alterare la destinazione d’uso di un bene comune? E’ possibile che questo condomino ne usucapisca il diritto? Cosa si può fare per fargli rimuovere il serbatoio? Esiste qualche recente sentenza della Cassazione in merito?
Ringraziandola anticipatamente per la Sua disponibilità e professionalità, le porgo distinti saluti. (Michele)

Salve.
Di fronte alla condotta del singolo condomino che inizi ad usare la cosa comune in maniera esclusiva è sempre buona regola che gli altri condomini, anche tramite l’amministratore, formalizzino una chiara ed inequivoca contestazione, con lettera raccomandata ovvero con atto giudiziario.

In caso contrario, ci si può trovare di fronte a brutte sorprese, come nel caso da Lei prospettato, in quanto, in presenza di un comportamento durevole e pacifico posto in essere dal singolo condomino, tale da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini sulla cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui, ben può configurarsi l’usucapione in favore di questi.

Essa si matura, nel caso da Lei proposto, con il decorso di venti anni di possesso pacifico e continuo.

D’altra parte, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei condomini non è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all’esercizio del possesso “ad usucapionem”, e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte degli altri condomini, risultando per converso necessario, ai fini dell’usucapione, oltre la prova del decorso del ventennio, la manifestazione del dominio esclusivo sulla “res” da parte dell’interessato attraverso una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’avvenuta usucapione del bene.

In altre parole, egli deve dimostrare di averne goduto in via esclusiva per vent’anni, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione.

Per fargli rimuovere il serbatoio, sarà dunque necessario instaurare un giudizio civile in tal senso in cui, ad esempio, si tenti di dimostrare che non è ancora decorso il tempo necessario ad usucapire, ovvero che tale possesso trae origine da un atteggiamento di tolleranza degli altri condomini, dettato, ad esempio, da rapporti di amicizia e di buon vicinato. E’ facile prevedere che il condomino approfitterà di tale giudizio per sentir dichiarata l’intervenuta usucapione in suo favore.

Se non sono decorsi venti anni, consiglio di inviare immediatamente un atto col quale lo si inviti alla rimozione (lettera o citazione).

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2 comments

  1. Egr. Avvocato, vorrei capire se la sentenza della Cassazione Civile n. 25502/08, la quale prevede che nessuno dei condomini possa alterare la destinazione della cosa comune può in qualche modo impedire di usucapire il diritto al condomino?
    Grazie

    1. Gentile sig. Michele,
      la sentenza cui Lei fa riferimento attiene ad una fase precedente a quella dell’eventuale usucapione. Tale pronuncia, infatti, chiarisce entro che limiti un condomino può utilizzare il bene comune senza andare a ledere anche l’altrui diritto.
      Se ci fosse un utilizzo oltre questi limiti, gli altri condomini potrebbero (e dovrebbero) opporsi. E’ chiaro che, in caso di mancata contestazione di una tale condotta illegittima, si rischia che il condomino “furbo” possa poi invocare a suo favore l’usucapione, ricorrendo i presupposti già indicati. Spero di essere stato chiaro. Cordiali saluti

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