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6 comments

  1. Pregiatissimo Avv. Boccia,
    un condomino ha installato circa venti anni fà un serbatoio in un sottoscala condominiale appartente a tutti i condomini.
    Oggi gli è stata chiesta la rimozione, ma il condomino vanta di averne usucapito il diritto.
    Pertanto le chiedo: è possibile alterare la destinazione d’uso di un bene comune? E’ possibile che questo condomino ne usucapisca il diritto? Cosa si può fare per fargli rimuovere il serbatoio? Esiste qualche recente sentenza della Cassazione in merito?
    Ringraziandola anticipatamente per la Sua disponibiltà e professionalità, le porgo distinti saluti.

    1. Salve.
      Di fronte alla condotta del singolo condomino che inizi ad usare la cosa comune in maniera esclusiva è sempre buona regola che gli altri condomini, anche tramite l’amministratore, formalizzino una chiara ed inequivoca contestazione, con lettera raccomandata ovvero con atto giudiziario.
      In caso contrario, ci si può trovare di fronte a brutte sorprese, come nel caso da Lei prospettato, in quanto, in presenza di un comportamento durevole e pacifico posto in essere dal singolo condomino, tale da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini sulla cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui, ben può configurarsi l’usucapione in favore di questi.
      Essa si matura, nel caso da Lei proposto, con il decorso di venti anni di possesso pacifico e continuo.
      D’altra parte, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei condomini non è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all’esercizio del possesso “ad usucapionem”, e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte degli altri condomini, risultando per converso necessario, ai fini dell’usucapione, oltre la prova del decorso del ventennio, la manifestazione del dominio esclusivo sulla “res” da parte dell’interessato attraverso una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’avvenuta usucapione del bene.
      In altre parole, egli deve dimostrare di averne goduto in via esclusiva per vent’anni, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione.
      Per fargli rimuovere il serbatoio, sarà dunque necessario instaurare un giudizio civile in tal senso in cui, ad esempio, si tenti di dimostrare che non è ancora decorso il tempo necessario ad usucapire, ovvero che tale possesso trae origine da un atteggiamento di tolleranza degli altri condomini, dettato, ad esempio, da rapporti di amicizia e di buon vicinato. E’ facile prevedere che il condomino approfitterà di tale giudizio per sentir dichiarata l’intervenuta usucapione in suo favore.
      Se non sono decorsi venti anni, consiglio di inviare immediatamente un atto col quale lo si inviti alla rimozione (lettera o citazione).
      Cordiali saluti

  2. gentile avvocato,
    sono comproprietaria al 50% di una villetta indivisibile. L’altra proprietaria non vuole nè vendere nè comprare l’altra metà. In questa villetta vivo con mio marito da due anni e nessuno dei due possiede altri immobili. L’altra proprietaria, con famiglia, vive in una sua casa di proprietà. Vorrei chiedere la divisione giudiziale, quale probabilità ho di ottenere l’intero immobile? in qualche modo la scelta verrà influenzata dal fatto che i miei genitori possiedano altre proprietà (appartamenti)? grazie della risposta.

    1. gentile signora,
      è sempre rischioso esprimersi in termini percentuali sull’esito di un giudizio. Posso dirle che, in caso di mancato accordo tra le parti in sede di divisione giudiziale, qualora vi sia una contemporanea richiesta di assegnazione di un immobile indivisibile, la facoltà del giudice di attribuire per intero il cespite all’uno anziché all’altro condividente rientra tra i poteri discrezionali del giudice stesso. E’ evidente che nell’uso di questa sua discrezionalità, il giudice dovrà richiamarsi a criteri ragionevoli e quanto più oggettivi possibile, per cui il fatto che l’immobile è attualmente da lei occupato e che lei non possiede altri beni a differenza dell’altra comproprietaria sono tutti elementi che fanno propendere per una soluzione più favorevole alla sua posizione. A nulla rileva, a mio parere, il fatto che i suoi genitori possiedano altri beni immobili. cordiali saluti

  3. Buonasera Avvocato, sono proprietario di un appartamento in un palazzina di 10 appartamenti.
    Abbiamo tutti e 10 i condomini perso una causa (ancora ci chiediamo come…) contro il costruttore a causa di grosse infiltrazioni nei 2 lastrici solari, causa iniziata appena entrati nella palazzina. A questo punto dobbiamo cominciare le riparazioni a nostre spese ma mi chiedevo se in questo caso, essendo un difetto di progettazione e non di vetustà si debba applicare la regola del 1/3 e 2/3.
    Esistono le motivazioni per cui i singoli proprietari dei lastrici debbano pagare solo loro?
    Grazie mille e buon lavoro.

    1. Salve.
      Ho recentemente inserito un articolo su una pronuncia della Cassazione (15 aprile 2010 n. 9084) che affronta proprio quest’argomento.
      In sostanza, se le riparazioni si sono rese necessarie per un difetto di progettazione, non si applica la regola da lei richiamata e la relativa spesa incombe solo sul proprietario.
      Resta da capire solo l’oggetto della causa che avete perso, perchè se il costruttore è il proprietario del lastrico e questi ha vinto, evidentemente i danni da infiltrazioni non sono stati considerati come conseguenza del difetto di costruzione. Cordiali saluti

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