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Deposito cauzionale nella locazione: chi lo restituisce in caso di successione di proprietari

Il mio inquilino mi ha comunicato che lascerà l’appartamento per motivi di lavoro, dandomi un preavviso di cinque mesi. Mi chiede anche la restituzione della cauzione, che però ha dato al vecchio proprietario, avendo io acquistato la casa quando già il contratto di locazione era in corso. Ma devo restituirla io o il vecchio proprietario? Grazie (Donato, email)

Gentile signore, in relazione al deposito cauzionale, nel caso di alienazione dell’immobile locato, l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi nascenti dal contratto di locazione, e così anche nell’obbligazione di restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore, a nulla rilevando che il venditore non abbia consegnato il relativo importo al momento del trasferimento di proprietà.

Infatti, può presumersi che l’importo della cauzione sia stato considerato in sede di pattuizione del prezzo di compravendita dell’immobile e solo se dall’atto di acquisto risulta che il venditore si è impegnato a corrispondere questa somma al conduttore lei potrà ritenersi liberato da questo obbligo. Diversamente, sarà lei a pagare, salvo il suo diritto di ritenere la cauzione in caso di danni all’immobile.

Va pure detto che il preavviso di cinque mesi che ha ricevuto non è regolare. Esso, se previsto in contratto, deve essere almeno di sei mesi; se non previsto, deve essere sempre di sei mesi e sorretto da gravi motivi. Il che significa che lei avrebbe diritto a vedersi pagato il canone per i sei mesi successivi alla ricezione della comunicazione. Dunque, lei potrebbe concordare con il conduttore la restituzione di una sola mensilità della cauzione (che, salvo patto contrario, è produttiva di interessi), imputando l’altra ad indennità per mancato preavviso.

Anticipo sul TFR: è dovuto anche se la prima casa viene intestata al coniuge non lavoratore

Io e mio marito stiamo comprando la prima casa. Io sono casalinga e lui ha chiesto un anticipo sul TFR, ma l’azienda sta facendo difficoltà in quanto la casa sarebbe intestata solo a me. Preciso che siamo in comunione dei beni. Come comportarci? (Manuela, e-mail)

Se suo marito lavora da almeno otto anni presso il medesimo datore di lavoro, questi è tenuto a concedere un anticipo sul trattamento di fine rapporto fino al 70% dell’importo accumulato.

La circostanza che la casa verrà intestata solo al coniuge non lavoratore (in questo caso a Lei) è irrilevante se i coniugi si trovano in regime di comunione, in quanto il codice civile stabilisce che, esclusi i beni personali, durante il matrimonio entrano nel patrimonio di entrambi non solo i beni acquistati congiuntamente, ma anche quelli che formano oggetto di atti posti in essere separatamente da uno solo di essi.

Nessuna difficoltà neppure se dall’atto risulti che il prezzo sia stato sborsato per intero dal coniuge intestatario e non da quello che chiede l’anticipo del TRF. Difatti, come più volte affermato in casi analoghi, vertendosi in regime di comunione dei beni e di acquisto della prima casa, si presume che l’anticipazione del TFR richiesta serva all’acquisto di essa e che il prezzo sia la risultante di un eguale apporto dei coniugi.