coerede

Divisione: niente ipoteca a carico dell’assegnatario non debitore

Gentilissimo Avv. Boccia, dopo una causa durata vent’anni per l’eredità di mia nonna, il giudice nel 2007 mi ha con sorteggio assegnato un piccolo terreno. In sede di trascrizione notarile, ho scoperto che sul bene gravava ipoteca iscritta su tutta la massa ereditaria da equitalia due anni prima, per tributi non pagati da un coerede, anch’egli destinatario di un altro appezzamento di terreno. Le chiedo cortesemente di darmi un suo autorevole parere: 1 – E’ possibile che pur non dovendo nulla ad equitalia, debba trovarmi un’ipoteca senza neanche saperlo? 2 – Perchè, dopo esibizione dell’atto notarile del mio terreno, il funzionario di equitalia si ostina a non restringere l’ipoteca sul bene del debitore? 3 – Possibile che non possa vendere il mio bene finchè il debitore non estingue il suo debito? La ringrazio in anticipo per la sua squisita gentilezza e le porgo i miei cordiali saluti. Michele (email)

Gentile signor Michele, non conosco bene i termini del giudizio di divisione ereditaria, in particolare se la relativa domanda sia stata trascritta, se Equitalia abbia notificato qualche opposizione alla divisione o sia stata parte del giudizio.

Tuttavia, in linea generale, posso dire che la divisione ereditaria ha effetto retroattivo e costitutivo. Questo significa che è come se Lei fosse stato proprietario dell’immobile assegnatoLe fin dalla data di apertura della successione, e che gli altri coeredi mai siano stati proprietari di quel bene.

Nel Suo caso, quindi, il creditore (Equitalia) che ha iscritto ipoteca sulla quota di un altro coerede, e quindi anche sull’immobile che Le è successivamente toccato in sorte, dopo la divisione non ha più diritto di mantenerla, appunto perchè il debitore non è mai stato titolare di quel bene.

Dunque, salva la mia premessa su alcuni aspetti della causa, Equitalia deve senz’altro estinguere l’ipoteca posta sul Suo immobile. Ovviamente, essa avrà diritto di trasferirla sull’appezzamento andato all’altro coerede, mantenendo il grado di ipoteca che aveva con l’iscrizione sul bene assegnatoLe.

Potrà, dunque, senz’altro insistere affinchè l’ipoteca venga trasferita e, in caso di ulteriore diniego, far causa all’Equitalia perchè ciò avvenga. Eventualmente, oltre che per la cancellazione dell’ipoteca, potrà agire anche per il risarcimento dei danni qualora riesca a dimostrare, ad esempio, di aver perduto una buona occasione di vendita.

Infine, vista la durata del giudizio (venti anni), potrebbe intraprendere anche una causa per equa riparazione per irragionevole durata del processo.

Divisione ereditaria: la sorte dell’immobile comune (art.720 c.c.)

In tema di divisione giudiziale di compendio immobiliare ereditario, la regola generale (art. 718 c.c.) riconosce a ciascun coerede il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti.

Tale regola trova deroga, ai sensi dell’art. 720 c.c., nel caso di “indivisibilità” dell’immobile ovvero di “non comoda divisibilità” dello stesso.

La Giurisprudenza ha chiarito che il concetto di comoda divisibilità di un immobile presupposto dall’art. 720 c.c. postula, sotto l’aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l’aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso (Cassazione civile  sez. II  29 maggio 2007, n.12498).

La non comoda divisibilità di un immobile, integrando un’eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente predicabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dalla irrealizzabilità del frazionamento dell’ immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dalla impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi.

L’ immobile non comodamente divisibile – salvo ragioni di opportunità, ravvisabili nell’interesse comune dei condividenti – va attribuito al condividente titolare della quota maggiore, la cui richiesta sarà preferita ai condividenti che ne abbiano fatto domanda congiunta, pur se le quote di questi ultimi, sommate tra loro, superino la quota maggiore del condividente antagonista e tanto in applicazione del principio del favor divisionis di cui all’art. 720 c.c..

Il Giudice può derogare al criterio indicato nell’art. 720 c.c., purché assolva all’obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata. Tale scelta, risolvendosi in un tipico apprezzamento di fatto, è sottratta come tale al sindacato di legittimità. Un caso potrebbe essere quello dell’assegnazione dell’immobile ad un coerede che, pur titolare di una quota minore, abiti nell’ immobile da svariati anni e che non ne possegga altri, in concorrenza con altri coeredi che vivano altrove ed abbiano altri immobili di esclusiva proprietà nel medesimo paese.

L’art. 720 c.c. configura la vendita all’incanto come rimedio residuale cui ricorrere quando nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell’intero.