conduttore

Il conduttore che prima comunica il recesso e poi non vuole lasciare la casa

Gentile Avvocato, il mio inquilino mi comunicava con raccomandata di voler recedere dal contratto con il preavviso di sei mesi. Scaduti i sei mesi, è ancora in casa e non accenna ad andarsene, nonostante io avessi già preso impegni con altra persona per l’affitto. Posso sfrattarlo? Che tempi ci sono? Posso chiedere i danni? Grazie (Gianni, email)

Salve.

II procedimento per convalida di licenza per finita locazione  non è azionabile non ricorrendone i presupposti previsti dal legislatore, tra i quali non c’è la ipotesi del recesso esercitato dal conduttore.

In questo caso, deve esercitarsi un’azione di intervenuta risoluzione del contratto per esercizio dei diritto di recesso unilaterale (a norma dell’art. 1373 c.c.).

La citata conclusione è coerente con la legge n. 392 del 27 luglio 1978 che all’art. 4 prevede che, se la facoltà di recesso non è attribuita al conduttore da specifiche pattuizioni contrattuali, potrà comunque esser esercitata ove ricorrano gravi motivi: proprio la loro sussistenza non potrebbe in alcun modo esser valutata e apprezzata in un procedimento a struttura sommaria qual è quello di convalida di finita locazione.

La differenza di azioni comporta sicuramente una notevole differenza in termini di tempi, in quanto la procedura per convalida di sfratto, che ha natura sommaria, è particolarmente rapida (l’udienza può essere fissata a venti giorni dalla notifica e la convalida, ricorrendone i presupposti, viene disposta già in prima udienza). Altra cosa sono poi i tempi per ottenere coattivamente la liberazione dell’immobile, che dipendono anche dalla solerzia dell’Ufficiale Giudiziario.

Per l’azione di risoluzione, invece, deve instaurarsi un ordinario giudizio di cognizione che ha certamente durata più lunga (i tempi variano da Tribunale e Tribunale e non è possibile fare una previsione, ma siamo sempre nell’ordine di qualche anno).

In merito alla questione dei danni, dovrebbe poter dimostrare che aveva già concluso altro contratto di locazione con un canone maggiore.

Se il conduttore va via e in casa rimane il fratello

Buongiorno. Ho affittato nel 2005 con regolare contratto 4+4 registrato un appartamento ad un muratore ucraino il quale ha ospitato sin dall’inizio anche il fratello. L’anno scorso il conduttore è rientrato nel suo Paese per lavoro pur mantenendo la residenza presso il suddetto immobile. Il fratello di questi (anch’egli con la medesima residenza) continua ad occupare l’appartamento con moglie e figlia pagando più o meno regolarmente l’affitto, al quale però rilascio ricevuta intestata al conduttore originario. La domanda è questa: dato che il conduttore che figura sul contratto è ora in Ucraina che posizione assume l’attuale occupante (sine titulo?) dell’appartamento legato a questi da vincoli di parentela. Un suo subentro (con F23 consegnato all’AdE e dichiarazione del locatore e del subentrante) lo rende a tutti gli effetti di legge il nuovo conduttore? Grazie per la risposta e cordiali saluti. (Giuseppe, email)

Salve. Nel caso di specie potrebbe essere ravvisata una sublocazione o una cessione del contratto da parte dell’originario conduttore, per la cui validità sarebbe necessario il suo consenso. Se lei sta percependo regolarmente i canoni locativi, quindi consentendo al fratello del conduttore il godimento dell’appartamento, potrebbe sostenersi che c’è un suo consenso tacito alla sublocazione o alla cessione, con conseguente legittimazione del nuovo inquilino a rimanere in casa.

La sua opposizione a questo subentro deve essere, dunque, formalizzata in maniera esplicita ed univoca. In tal caso, potrà evidenziare il grave inadempimento del vecchio conduttore a sublocare o cedere il contratto e chiedere la risoluzione per grave inadempimento dello stesso, azionando la procedura di sfratto.

Non mi risulta, invece, che si possa operare un subentro nel contratto con una semplice dichiarazione da depositare all’Agenzia delle Entrate.

Piuttosto, se vuole proprio regolarizzare la posizione del nuovo inquilino, le suggerisco di risolvere il vecchio contratto e registrarne uno nuovo col fratello.

Infine, ricordo che la successione nel contratto, in favore del coniuge, degli eredi e di parenti ed affini abitualmente conviventi con il conduttore, è consentita dalla legge solo in caso di morte di quest’ultimo ovvero di separazione o divorzio. Il che non mi sembra il suo caso.

Locazione: le addizioni non sempre danno diritto ad un’indennità

Con riguardo alle addizioni effettuate dal conduttore, se il locatore vi ha prestato consenso e queste, non separabili senza nocumento della cosa locata, costituiscano anche un miglioramento della cosa locata, comportando un incremento di valore della cosa stessa, il locatore non può pretenderne la rimozione ed il conduttore ha diritto all’indennità prevista dall’art. 1592 c.c., mentre qualora non vi sia stato il consenso, il conduttore non ha diritto ad alcuna indennità, a nulla rilevando che il locatore acquisisca le addizioni. Nel caso invece in cui le addizioni comportino deterioramento della cosa locata, il locatore può chiedere il risarcimento del danno in forma specifica mediante l’eliminazione da parte del conduttore delle opere da lui abusivamente eseguite.

Cassazione civile  sez. III, 20 marzo 2006 n. 6094

Il conduttore può recedere per gravi motivi dalla locazione

Gentile avvocato, il conduttore può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza effettiva, se nel contratto non è prevista questa possibilità ? Paolo

Indipendentemente da quanto previsto nel contratto di locazione, la legge consente al conduttore di recedere dallo stesso in presenza di gravi motivi (art.4 e art.27 L.392/78). Questo sia per locazione abitative che ad uso diverso.

I gravi motivi che legittimano il recesso non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum, contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della legge.

Al contrario, i gravi motivi devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed inoltre devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo.

Un esempio piuttosto ricorrente potrebbe essere quello del trasferimento del conduttore in altro comune resosi necessario per motivi di lavoro (trasferimento ad altra sede aziendale), ovvero, come in un caso all’esame del Tribunale di Bari (sentenza 2383/2004), quello della presenza in alcuni ambienti dell’appartamento locato di vistosi fenomeni di umidità e di condensa tali da compromettere la salubrità degli ambienti stessi.

Per locazioni ad uso non abitativo, è stato ritenuto legittimo il recesso in caso di mancata realizzazione di un progettato centro commerciale (all’interno del quale erano ubicati i locali oggetto di locazione) che aveva imprevedibilmente fatto sfumare l’atteso sviluppo commerciale della zona, ovvero in presenza di un andamento della congiuntura economica sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile (sia favorevole che sfavorevole all’attività di impresa) che obblighi il conduttore ad ampliare o ridurre la struttura aziendale (situazione che rende gravoso il persistere della locazione).

In ogni caso (abitativo e non), il conduttore è tenuto a dare preavviso di sei mesi al locatore a mezzo lettera raccomandata con l’indicazione specifica del grave motivo.

Il conduttore deve riconsegnare l’immobile in buono stato locativo

Gentile avvocato, dopo una lunga locazione, il mio inquilino mi ha restituito l’appartamento in condizioni a dir poco fatiscenti (mattonelle divelte, grosse infiltrazioni in più punti, porte scardinate, vecchi mobili accatastati dappertutto ed inutilizzabili), tanto da rendere necessari costosi interventi. Preciso che mai mi ha avvertito delle infiltrazioni, tanto da arrecare danni gravi alle pareti. Io ho protestato, ma lui non intende riconoscermi alcun risarcimento. Mi conviene fargli causa oppure il fatto che l’affitto risalga al 1960 può incidere sul mio diritto al risarcimento? Grazie (Emilia)

Gentile signora, se il conduttore, alla scadenza del contratto, rilascia l’immobile in evidente stato di degrado ed ingombro da suppellettili, lei potrà chiedere non solo il risarcimento del danno subito, ma anche il pagamento del canone di locazione per tutto il periodo necessario ad eseguire i lavori di ripristino.

Il fatto che l’inquilino, nel corso del rapporto, non l’abbia mai avvertita per interventi di manutenzione straordinaria, che la legge pone a carico del proprietario (le infiltrazioni di cui parla, ad esempio), costituisce grave inadempimento, in quanto il conduttore deve mantenere la cosa in buono stato, con la diligenza che può richiedersi al buon padre di famiglia, ed avvertire il proprietario tempestivamente perchè questi proceda agli interventi che gli competono, rispondendo, in mancanza, dei danni arrecati .

Come detto, lei può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all’inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti.

Io le consiglierei di incaricare un tecnico per farsi redigere una piccola relazione sullo stato dell’appartamento, oppure, ancora meglio, ricorrere al tribunale con un accertamento tecnico preventivo. In tal modo, farà constatare da un esperto nominato da un giudice lo stato dei luoghi e valutare poi con calma il da farsi. Quella relazione, infatti, sarà acquisita al procedimento che eventualmente intenderà iniziare, e nel frattempo potrà tranquillamente procedere alla ristrutturazione.

L’inquilino non può subaffittare la casa senza il consenso del proprietario

Un vicino del mio inquilino mi riferisce che questo ha lasciato l’appartamento che gli ho concesso in locazione da tre anni e che gli sia subentrato un altro nucleo familiare, a quanto pare quello della sorella. Preciso che il primo continua a pagare regolarmente l’affitto ma io non ho dato mai nessun consenso a questa sostituzione. Posso chiedere lo sfratto del nuovo inquilino? (Nunzia, email)

La sublocazione totale dell’immobile è vietata dalla legge, a meno che non ne sia espressamente prevista la facoltà nel contratto o il locatore abbia (esplicitamente o implicitamente) acconsentito alla stessa.

Potrebbe ipotizzarsi una cessione del contratto tra vecchio e nuovo inquilino, per la quale è però necessario il consenso del proprietario, che a quanto pare manca. Tale consenso potrebbe desumersi anche tacitamente, come nel caso del locatore che abbia ricevuto il pagamento del canone locativo dal nuovo inquilino, per cui le consiglio di non accettare pagamenti da questi oppure, se lo facesse, imputarli per iscritto a pagamento dell’indennità dovuta per l’occupazione sine titulo dell’appartamento.

Lei, però, non può richiedere lo sfratto del nuovo inquilino, al quale non la lega alcun rapporto contrattuale, ma dovrà far valere l’inadempimento contrattuale nei confronti dell’inquilino originario.

Dato non trascurabile è, infine, la circostanza da lei riferita secondo cui il nuovo occupante potrebbe essere un familiare del vecchio inquilino.

In tal caso, spetta a lei provare l’esistenza della sublocazione (cosa mai semplice), perchè la legge presume la sublocazione (con prova del contrario a carico del conduttore) solo se l’immobile non risulti occupato da persone legate al contraente originario da vincoli di parentela o affinità entro il quarto grado o da persone al suo servizio.