contratto di locazione

Deposito cauzionale nella locazione: chi lo restituisce in caso di successione di proprietari

Il mio inquilino mi ha comunicato che lascerà l’appartamento per motivi di lavoro, dandomi un preavviso di cinque mesi. Mi chiede anche la restituzione della cauzione, che però ha dato al vecchio proprietario, avendo io acquistato la casa quando già il contratto di locazione era in corso. Ma devo restituirla io o il vecchio proprietario? Grazie (Donato, email)

Gentile signore, in relazione al deposito cauzionale, nel caso di alienazione dell’immobile locato, l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi nascenti dal contratto di locazione, e così anche nell’obbligazione di restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore, a nulla rilevando che il venditore non abbia consegnato il relativo importo al momento del trasferimento di proprietà.

Infatti, può presumersi che l’importo della cauzione sia stato considerato in sede di pattuizione del prezzo di compravendita dell’immobile e solo se dall’atto di acquisto risulta che il venditore si è impegnato a corrispondere questa somma al conduttore lei potrà ritenersi liberato da questo obbligo. Diversamente, sarà lei a pagare, salvo il suo diritto di ritenere la cauzione in caso di danni all’immobile.

Va pure detto che il preavviso di cinque mesi che ha ricevuto non è regolare. Esso, se previsto in contratto, deve essere almeno di sei mesi; se non previsto, deve essere sempre di sei mesi e sorretto da gravi motivi. Il che significa che lei avrebbe diritto a vedersi pagato il canone per i sei mesi successivi alla ricezione della comunicazione. Dunque, lei potrebbe concordare con il conduttore la restituzione di una sola mensilità della cauzione (che, salvo patto contrario, è produttiva di interessi), imputando l’altra ad indennità per mancato preavviso.

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Se il conduttore va via e in casa rimane il fratello

Buongiorno. Ho affittato nel 2005 con regolare contratto 4+4 registrato un appartamento ad un muratore ucraino il quale ha ospitato sin dall’inizio anche il fratello. L’anno scorso il conduttore è rientrato nel suo Paese per lavoro pur mantenendo la residenza presso il suddetto immobile. Il fratello di questi (anch’egli con la medesima residenza) continua ad occupare l’appartamento con moglie e figlia pagando più o meno regolarmente l’affitto, al quale però rilascio ricevuta intestata al conduttore originario. La domanda è questa: dato che il conduttore che figura sul contratto è ora in Ucraina che posizione assume l’attuale occupante (sine titulo?) dell’appartamento legato a questi da vincoli di parentela. Un suo subentro (con F23 consegnato all’AdE e dichiarazione del locatore e del subentrante) lo rende a tutti gli effetti di legge il nuovo conduttore? Grazie per la risposta e cordiali saluti. (Giuseppe, email)

Salve. Nel caso di specie potrebbe essere ravvisata una sublocazione o una cessione del contratto da parte dell’originario conduttore, per la cui validità sarebbe necessario il suo consenso. Se lei sta percependo regolarmente i canoni locativi, quindi consentendo al fratello del conduttore il godimento dell’appartamento, potrebbe sostenersi che c’è un suo consenso tacito alla sublocazione o alla cessione, con conseguente legittimazione del nuovo inquilino a rimanere in casa.

La sua opposizione a questo subentro deve essere, dunque, formalizzata in maniera esplicita ed univoca. In tal caso, potrà evidenziare il grave inadempimento del vecchio conduttore a sublocare o cedere il contratto e chiedere la risoluzione per grave inadempimento dello stesso, azionando la procedura di sfratto.

Non mi risulta, invece, che si possa operare un subentro nel contratto con una semplice dichiarazione da depositare all’Agenzia delle Entrate.

Piuttosto, se vuole proprio regolarizzare la posizione del nuovo inquilino, le suggerisco di risolvere il vecchio contratto e registrarne uno nuovo col fratello.

Infine, ricordo che la successione nel contratto, in favore del coniuge, degli eredi e di parenti ed affini abitualmente conviventi con il conduttore, è consentita dalla legge solo in caso di morte di quest’ultimo ovvero di separazione o divorzio. Il che non mi sembra il suo caso.

Se il locatore vuole i danni dall’acquirente dell’azienda

gentile Avvocato, anni fa sono subentrato in un’attività commerciale all’interno di un locale che il precedente titolare conduceva in locazione. Adesso che sto per lasciare l’immobile, il proprietario ne pretende il ripristino nelle condizioni in cui esso si presentava all’atto dell’ingresso del precedente conduttore. Preciso che io non sono anche subentrato nel contratto di locazione. Sono tenuto a sistemare i locali? grazie (Luigi, email);

In materia di locazioni, in caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quella dell’azienda) senza il consenso del locatore, tra l’unico cedente e l’unico cessionario intercorre un vincolo di responsabilità sussidiaria, contraddistinta dal c.d. beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con l’esperimento delle relative azioni giudiziali, per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia configurato l’inadempimento del cessionario (ex plurimis: Cass., n. 12896/2009;Cass., n. 26234/2007; Cass., n. 9486/2007).

Nell’ipotesi di plurime cessioni a catena sia dell’azienda che del contratto di locazione, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione del cedente, viene a configurarsi tra tutti i cedenti ed intermedi del contratto stesso (compreso il primo) un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà (prevista dall’art. 1294 cod. civ.), in virtù della quale tutti i cedenti (a loro volta cessionari), non liberati dal locatore, risponderanno, in solido tra loro, dell’obbligazione inadempiuta dall’attuale conduttore (Cass., n. 10435/2004; Cass., n. 17201/2002).

La suddetta disciplina, però, non è quella applicabile nel suo caso, in cui vi è stata la sola cessione dell’azienda, senza la contestuale cessione del contratto di locazione.

In detta situazione di esclusivo subingresso nell’azienda commerciale, delle obbligazioni assunte dall’originario conduttore dell’immobile non può essere chiamato a rispondere il cessionario dell’azienda, in virtù della disciplina dettata dalla norma di cui all’art. 2558 cod. civ., a mente della quale l’acquirente dell’azienda, se non è pattuito diversamente, subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale.

Difatti, l’art.36 L. n. 392 del 1978 (equo canone) prevede che, in caso di cessione o di affitto di azienda relativi ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l’automatica successione del cessionario nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede comunque la conclusione, tra cedente e cessionario dell’azienda, di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, senza necessità, in tale seconda ipotesi, del consenso del locatore.

Viene fatta, comunque, salva la facoltà di quest’ultimo di proporre opposizione per gravi motivi, entro trenta giorni dall’avvenuta comunicazione della cessione del contratto di locazione insieme all’azienda, proveniente dal conduttore.

Pertanto, quando dagli elementi a disposizione emerga che la locazione dell’immobile non è stata dalle parti compresa nel contratto di cessione o di affitto dell’azienda in esso esercitata, non sono applicabili le disposizioni contenute nell’art. 2558 cod. civ., che prevedono la successione automatica del cessionario o dell’affittuario dell’azienda nei contratti stipulati, per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale.

Il termine per pagare l’imposta di registro per la risoluzione della locazione

Se disdico il contratto di locazione, quanto tempo ho per pagare l’imposta per la risoluzione? (Biagio, email)

L’articolo 28 del dpr 131/86 recita pressappoco così…la risoluzione del contratto è soggetta a imposta fissa quando: (ipotesi 1) dipende da clausola o condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto (1456 c.c.); (ipotesi 2) è decisa consensualmente dalle parti per atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulato entro il secondo giorno non festivo successivo a quello di conclusione del contratto.

In ogni altro caso di risoluzione (ipotesi 3) diverso da quello che dipende da clausola o condizione risolutiva e quello di risoluzione consensuale) il relativo atto è comunque soggetto ad imposta fissa.

Qualora sia previsto un corrispettivo per la risoluzione, sul relativo ammontare si applica l’imposta di registro nella misura: (1) dello 0.5% se il pagamento è contestuale all’evento risolutivo; (2) del 3% se il pagamento è differito ed assume quindi la natura di un’autonoma disposizione patrimoniale.

E fino a qui abbiamo stabilito l’imposta dovuta (che per le locazioni di immobili è pari a 67 euro)…ci resta il termine…cioè quando si devono versare questi 67 euro?

L’articolo 17 del dpr 131/86 stabilisce che per la cessione, risoluzione e proroga di contratti di locazione e affitto di beni immobili sul territorio dello stato l’imposta dovuta per la registrazione deve essere liquidata e assolta dalle parti entro 30 giorni (la data di partenza è dunque quella da cui ha effetto la risoluzione).

L’attestato di versamento deve essere presentato all’ufficio territoriale dove è stato registrato l’atto originario nel termine di 20 giorni dal pagamento della risoluzione. Va bene anche spedirlo con raccomandata, che ha data certa.

Quando la locazione si protrae dopo la naturale scadenza del contratto questo può accadere: (a) senza la volontà del locatore; (b) col consenso tacito del locatore e del locatario, (c) indennità corrisposte in assenza di contratto (cosiddetto contratto in nero).

Nel primo caso, se il locatario corrisponde indennità senza titolo queste sono soggette ad imposta di registro pari al 3% dell’ammontare ricevuto da versarsi entro 20 giorni dal ricevimento (non scatta in questo caso il termine agevolativo dei 30 giorni proprio delle locazioni in quanto non trattasi giuridicamente di locazione).

Nel secondo e nel terzo caso le somme corrisposte sono assimilate a canoni di locazione e scontano l’imposta nella misura del 2% del canone annuo (anche se poi la durata è inferiore all’anno) da versarsi entro 30 giorni dall’inizio di questa “nuova locazione”.