contratto

Chi è il consumatore

L’art.3 del Codice del consumo (D. Lgs. 6 settembre 2005 n.206), riprendendo la definizione dell’art.1469 bis c.c., definisce il consumatore (o l’utente) come “la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta”.

La questione ha rilievo anche sotto il profilo processuale, in quanto, riconoscendosi in capo ad un soggetto del rapporto contrattuale la qualifica di consumatore, risulterà applicabile, ai fini dell’individuazione del giudice competente a conoscere la controversia, il cd. Foro del consumatore, corrispondente al giudice del luogo in cui l’utente ha la propria residenza o il proprio domicilio elettivo, ex art. 33, comma 2, lett. u), codice del consumo.

Per il passato la giurisprudenza di merito aveva fatto registrare alcune pronunce (Tribunale di Roma 20 ottobre 1999; Tribunale di Lucca 4 luglio 2000) secondo le quali poteva riconoscersi la qualifica di consumatore, ai fini dell’applicazione della disciplina favorevole prevista dalla normativa richiamata, anche al professionista o all’imprenditore per il quale la conclusione del contratto non era atto della professione come lo era per la sua controparte.

Si sosteneva, in buona sostanza, che i contratti al di fuori dell’oggetto dell’attività professionalmente svolta dalla persona fisica (ovvero non diretti a realizzarne in via immediata lo scopo), pur se ad essa strumentalmente collegati, erano riconducibili alla disciplina di favore prevista dal codice civile, consentendo l’applicazione delle garanzie da essa previste. Per esemplificare, si riconosceva la qualifica di consumatore al mediatore immobiliare che acquistava un computer con l’intenzione di destinarlo alla sua attività, in quanto detto contratto era estraneo a quello tipico dell’attività del mediatore (concludere contratti di vendita immobiliare); ovvero, che era consumatore l’avvocato che affidava ad un corriere una sua lettera diretta ad un cliente.

La giurisprudenza, attualmente, superati gli iniziali dubbi interpretativi, si è attestata su posizioni ormai consolidate.

La «tutela forte» di cui alla disciplina del codice del consumo spetta, innanzitutto, solo alle persone fisiche, quindi non alle società (la lettera della norma è chiara in questo senso).

Si è, inoltre, affermato che anche la persona fisica che svolga attività imprenditoriale o professionale può essere considerata «consumatore» soltanto allorché concluda un contratto per la soddisfazione di esigenze della vita quotidiana estranee all’esercizio di dette attività.

La natura di consumatore va riconosciuta anche al condominio che è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti. Il rapporto contrattuale instaurato dall’amministratore non vincola questo in quanto tale, ma i singoli condomini e l’amministratore opera come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini. Ne consegue che, poiché i condomini vanno senz’altro considerati consumatori, essendo persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, anche al contratto concluso dall’amministratore del condominio con il professionista, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, si applica la normativa in esame.

Invece, per «professionista» deve intendersi tanto la persona fisica, quanto quella giuridica, sia pubblica che privata, che utilizzi il contratto nel quadro della sua attività imprenditoriale o professionale. Perché ricorra la figura del «professionista» non è pertanto necessario che il contratto sia posto in essere nell’esercizio dell’attività propria dell’impresa o della professione, essendo sufficiente che esso venga posto in essere per uno scopo connesso all’esercizio dell’attività imprenditoriale o professionale.

Casistica

In quest’ottica la Cassazione (9 novembre 2006 n. 23892) ha ritenuto che non sia qualificabile come consumatore l’avvocato che sottoscrive un contratto di assicurazione per i danni legati all’esercizio della sua attività di professionista, in quanto stipulato allo scopo, strettamente connesso con la sua attività professionale, di garantirsi dai rischi della responsabilità civile cui può essere esposto il professionista per lo svolgimento della sua attività.

Parimenti, deve escludersi la qualifica di consumatore, nell’ambito di un contratto di utenza di apparecchio radiomobile, in capo ad un avvocato che faccia uso della telefonia mobile anche per l’esercizio della sua attività professionale (Cass. 22 maggio 2006 n. 11933); all’utente della prestazione sanitaria resa da una azienda ospedaliera pubblica con oneri a carico del Servizio Sanitario Nazionale (Cassazione civile sez. III, 02 aprile 2009, n. 8093); al debitore esercente l’attività di impresa per un contratto di fideiussione prestato a suo favore e relativo a un debito collegato a tale attività (Cass. 13 giugno 2006 n. 13643); al commercialista che sottoscrive un contratto di fornitura di una banca dati giuridica in formato elettronico in presenza di elementi che comprovano che il contratto è stipulato nel quadro della sua attività professionale, ovvero una imprenditrice agricola nei confronti della compagnia di assicurazione con cui aveva stipulato un contratto per la copertura dei rischi derivati dall’attività dell’azienda.

Ho diritto al rimborso dell’imposta di registro se l’inquilino muore?

Gentile Avvocato, il mio inquilino è deceduto da qualche giorno. Appena il mese prima avevo pagato la tassa di registro per l’anno in corso. Mi chiedevo se potevo avere un rimborso dall’Agenzia delle Entrate, anche parziale, e se sono tenuta a comunicare la cessazione del contratto. Grazie (Adele)

Suppongo che l’inquilino fosse single/vedovo/senza figli conviventi e che l’imposta di registro sia stata pagata anno per anno e non per tutta la durata del contratto. In questo caso non c’è rimborso! Lo prevede il D.P.R. 131/86.

Diversamente, nel caso di contratto risolto anticipatamente per il quale è stato versato l’importo relativo all’intera durata, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso.

Quindi, se è stato versato solo l’anno in corso, niente rimborso e lo Stato ringrazia!

Se, invece, l’inquilino non era single, vedovo o comunque in casa rimane un parente, il contratto sopravvive e l’imposta per gli anni a seguire (fino alla naturale scadenza del contratto) è versata dal contraente sopravvissuto (locatore, nel nostro caso) che, poi, in virtù della obbligazione solidale, si rivale per il 50% sull’inquilino superstite.

Infine, sì, se il contratto finisce lì, va pagata l’imposta per la risoluzione, di importo fisso pari a € 67,00, entro trenta giorni, e poi bisogna portarne copia all’Ufficio.

Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se le parti sostituiscono altre a se stesse nella stipulazione

Salve. Mio padre si è rivolto ad un’agenzia mediatrice per l’acquisto di un immobile, ma dopo averlo visionato non se ne è fatto più nulla. Dopo oltre un anno ho acquistato io l’appartamento contattando direttamente la proprietaria che intanto aveva dismesso l’incarico all’agenzia. Adesso mio padre ha ricevuto una lettera dall’agenzia dove gli si chiede il pagamento della provvigione per l’affare da me concluso. Può darci un consiglio? (Pasqualino, email)

Fermo restando che le parti sono libere di concludere o meno l’affare, pur se l’affare proposto dal mediatore è del tutto conforme alle richieste originariamente avanzate (e in questa seconda ipotesi spetta al mediatore solo il rimborso delle spese), il mediatore ha diritto alla provvigione anche se le parti sostituiscono altre a se stesse nella stipulazione del contratto.

Anche se la mail non è precisa sul punto, devo presumere che lei si è avvantaggiato delle trattative instaurate dall’agente con suo padre e con la venditrice, portando a termine la conclusione del contratto al suo posto. Ebbene, se l’agenzia riuscisse a dimostrare questo in un eventuale giudizio, suo padre potrebbe essere condannato a corrispondere la provvigione dovuta per l’attività svolta dal mediatore.

La circostanza che l’incarico conferito dalla parte venditrice all’agente fosse scaduto è irrilevante, poichè il mediatore ha diritto alla provvigione anche se non abbia partecipato a tutte le trattative ed anche quando l’affare sia stato concluso dopo la cessazione dell’incarico, purché vi sia un nesso causale fra l’attività da lui svolta e la conclusione dell’affare.
Va pur detto, per completezza, che il diritto del mediatore alla provvigione si prescrive in un anno dalla data di conclusione dell’affare, che, nel suo caso, decorre da quando lo stesso sia venuto a conoscenza della frode dei soggetti nell’affare intermediato. Mi sembra che solo questo dato potrebbe convergere a suo favore.

Obbligo di indicazione dei dati catastali nei contratti di locazione e negli atti pubblici

Nel supplemento ordinario della Gazzetta Ufficiale del 31 Maggio 2010 è stato pubblicato il D.L. n. 78/2010. Di seguito riportiamo il testo dell’art. 19 di tale D.L. segnalando fin da ora due rilevanti novità :

dal 1° Luglio 2010 i contratti di locazione immobiliare, nonché le relative risoluzioni o proroghe, devono contenere i dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione degli stessi è punita con una sanzione oscillante tra il 120 ed il 240 % dell’imposta di registro dovuta;

– dal 1° Luglio 2010 gli atti notarili aventi ad oggetto il trasferimento di immobili devono contenere, a pena di nullità, gli identificativi catastali, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione del soggetto titolare circa la conformità dei dati catastali allo stato di fatto.


L’articolo 19 D.L. n. 78/2010

Viene istituita, dal 1° gennaio 2011, l’Anagrafe Immobiliare Integrata gestita dall’Agenzia del Territorio. L’Anagrafe individua per ciascun immobile il soggetto titolare di diritti reali. L’accesso all’Anagrafe è garantito ai Comuni. Verrà istituita l’attestazione integrata ipotecario – catastale. Entro il 30.09.2010, l’Agenzia del Territorio ultimerà la pubblicazione degli elenchi degli immobili iscritti al catasto terreni che hanno perso i requisiti di ruralità. Entro il 31.12.2010 i titolari di immobili ex rurali, già individuati in pubblicazioni avvenute fino al 31.12.2009, devono presentare la richiesta di aggiornamento catastale. In mancanza, l’Agenzia del Territorio attribuisce una rendita presunta iscritta provvisoriamente in catasto. Entro il 31.12.2010 i titolari di immobili che abbiano subito interventi edilizi comportanti una variazione di consistenza o di destinazione devono presentare la richiesta di aggiornamento catastale. In mancanza, l’Agenzia del Territorio procede agli accertamenti di conseguenza.
Dal 1° Luglio 2010, gli atti notarili aventi ad oggetto il trasferimento di immobili devono contenere, a pena di nullità, gli identificativi catastali, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione del soggetto titolare circa la conformità dei dati catastali allo stato di fatto. Il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la conformità con i registri immobiliari.

Dal 1° Luglio 2010, i contratti di locazione immobiliare ( e le relative risoluzioni o proroghe) devono contenere i dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione è punita con la sanzione dal 120 al 240 per cento dell’imposta di registro dovuta.