immobile

lo sfratto

Che cos’è

E’ la procedura con cui il proprietario di un immobile può rientrare nel possesso dello stesso alla scadenza del contratto ovvero in caso di morosità del conduttore

Il procedimento

In caso di scadenza del contratto, che deve essere ovviamente preceduta dall’invio della disdetta entro il termine previsto nel contratto (normalmente, sei mesi prima in caso di locazione ad uso abitativo e 12 ad uso diverso), il locatore può intimare al conduttore la licenza per finita locazione (prima della scadenza) ovvero lo sfratto (dopo la scadenza), notificandogli una citazione a comparire innanzi al Tribunale ove verrà, eventualmente, convalidato lo sfratto.

Analogamente, in caso di morosità del conduttore.

Si ricorda che per essere considerati morosi è sufficiente il mancato pagamento di una sola rata del canone e che tale situazione si protragga per oltre 20 giorni dal termine convenuto nel contratto, ovvero il mancato pagamento di oneri accessori superiori a due mensilità di canone. In tali ipotesi, il locatore ha facoltà di richiedere, contestualmente alla convalida dello sfratto, l’ingiunzione al pagamento dei canoni scaduti.

Tra il giorno in cui perviene l’atto e l’udienza devono esserci almeno venti giorni liberi.

All’udienza, se il conduttore intimato non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convaliderà la licenza o lo sfratto, disponendo l’apposizione della formula esecutiva (necessaria affinché l’Ufficiale Giudiziario possa procedere ad eseguire lo sfratto).

Se l’intimato non compare, la formula esecutiva ha effetto solo dopo trenta giorni dalla sua apposizione.

In caso di sfratto per morosità, la convalida è subordinata all’attestazione in udienza da parte dell’avvocato del locatore che la morosità persiste.

Nella sola locazione ad uso abitativo, il conduttore moroso, presentatosi personalmente (non è necessario in questa fase essere difesi da un legale), può pagare direttamente in udienza (“banco iudicis”) ovvero richiedere un termine per sanare la morosità (“purgare la mora”). Il Giudice può discrezionalmente concedere un termine non superiore a 90 giorni, fissando nuova udienza ove verificherà l’avvenuto pagamento dei canoni scaduti e degli oneri accessori maturati, nonchè degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede, ovvero, in mancanza, convaliderà lo sfratto.

La possibilità di sanare la morosità in giudizio è limitata a tre-quattro volte, in casi eccezionali, nell’arco di un quadriennio.

Opposizione del conduttore

All’udienza fissata l’intimato ha facoltà di proporre eccezioni (inerenti, ad esempio, l’invalidità o inesistenza della disdetta, o ancora l’avvenuto pagamento dei canoni).

Se le eccezioni non sono fondate su prova scritta, il giudice può comunque ordinare il rilascio. Se l‘intimato contesta l’ammontare dei canoni, il giudice può ordinare il pagamento delle somme non contestate in un termine non superiore a venti giorni. Se il conduttore non ottempera, il giudice convalida lo sfratto e, se del caso, emette decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni.

La causa, in ogni caso, proseguirà.

Annunci

Del furto consumato salendo sui ponteggi dei lavori di rifacimento dell’immobile condominiale

Con riguardo al danno derivante per il furto consumato da persone introdottesi in un appartamento avvalendosi dei ponteggi installati per i lavori di riattazione dello stabile condominiale, deve essere affermata la responsabilità ex art. 2043 c.c. dell’imprenditore che per tali lavori si avvale dei ponteggi ove, trascurando le più elementari norme di diligenza e di perizia e così la doverosa adozione di cautele idonee ad impedire l’uso anomalo delle dette impalcature e violando il principio, pertanto, del “neminem laedere”, abbia colposamente creato un agevole accesso ai ladri ponendo in essere le condizioni per il verificarsi del danno.

Può sussistere la concorrente responsabilità del condominio/committente ex art. 2051 c.c., se non ha vigilato sull’osservanza delle minime precauzioni anti-furto da parte dell’appaltatore (culpa in vigilando), ovvero allorché risulti che abbia scelto un’impresa appaltatrice manifestamente inadeguata per l’esecuzione dell’opera (culpa in eligendo) (Cassazione civile  sez. III, 17 marzo 2009 n. 6435).

In merito alla responsabilità del committente, si segnala che questa pronuncia prende le mosse dalla sentenza (Cassazione civile  sez. III, 22 febbraio 2008 n. 4591) con cui, in tema di appalto di opere pubbliche, il giudice di legittimità ha affermato la responsabilità del committente per il semplice fatto che la pubblica amministrazione conserverebbe rilevanti poteri di ingerenza e controllo sull’opera dell’appaltatore.

Con l’arresto da ultimo segnalato, la S.C., senza sconfessare il precedente orientamento, opera un’apertura nell’ambito delle ipotesi di responsabilità del committente. Invero, prima si escludeva la responsabilità di questi ex art. 2051 c.c., in quanto si assumeva che con la consegna della res all’appaltatore venisse meno il potere di fatto sulla cosa, e con esso la responsabilità del custode. A tale regola si faceva eccezione quando fosse configurabile una responsabilità del committente per culpa in eligendo (e quindi ex art. 2043 c.c., non ex art. 2051 c.c.), come, ad esempio quando l’opera fosse stata affidata ad un’impresa assolutamente inidonea, ovvero quando l’appaltatore in base a patti contrattuali sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente, e abbia agito quale nudus minister attuandone specifiche direttive (Cass. 26 giugno 2000 n. 8686; Cass. 24 febbraio 1996 n. 1456).

 

Sotto gli 8.000 euro il Concessionario non può nemmeno iscrivere ipoteca

In parecchi casi il Concessionario del servizio di riscossione (Equitalia) ha proceduto ad iscrivere ipoteca per importi anche di poche migliaia di euro.

Infatti, al di sotto degli ottomila euro l’Agente di riscossione trovava nella legge (Dpr 602/73) il limite di non poter procedere all’espropriazione immobiliare, ma non quello di iscrivere ipoteca sull’immobile del cittadino debitore. Il che significava trovarsi un odioso vincolo sulla casa per debiti verso lo Stato a volte davvero irrisori.

Recentemente, recependo un indirizzo che si faceva sempre più comune in giurisprudenza, secondo il quale il detto limite doveva intendersi esteso anche alla possibilità di iscrivere ipoteca, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza del 22 febbraio 2010, n. 4077 ha aperto definitivamente le porte all’introduzione nel nostro ordinamento della norma che ha vietato all’agente della riscossione anche la sola iscrizione ipotecaria per debiti inferiori agli 8.000,00 euro.

Si è rilevato, infatti, che l’ipoteca, rappresentando un atto preordinato e strumentale all’espropriazione immobiliare, soggiace al limite per essa stabilito, nel senso che non può essere iscritta se il debito del contribuente non superava il detto importo.

 

La norma

Art. 3, comma 2-ter, D.l. 25 marzo 2010, n. 43 (Decreto incentivi 2010), convertito in l. 22 maggio 2010, n. 73

A decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, l’agente della riscossione non può iscrivere l’ipoteca di cui all’articolo 77 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602, se l’importo complessivo del credito per cui procede è inferiore complessivamente ad 8.000 euro.

Divisione ereditaria: la sorte dell’immobile comune (art.720 c.c.)

In tema di divisione giudiziale di compendio immobiliare ereditario, la regola generale (art. 718 c.c.) riconosce a ciascun coerede il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti.

Tale regola trova deroga, ai sensi dell’art. 720 c.c., nel caso di “indivisibilità” dell’immobile ovvero di “non comoda divisibilità” dello stesso.

La Giurisprudenza ha chiarito che il concetto di comoda divisibilità di un immobile presupposto dall’art. 720 c.c. postula, sotto l’aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l’aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso (Cassazione civile  sez. II  29 maggio 2007, n.12498).

La non comoda divisibilità di un immobile, integrando un’eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente predicabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dalla irrealizzabilità del frazionamento dell’ immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dalla impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi.

L’ immobile non comodamente divisibile – salvo ragioni di opportunità, ravvisabili nell’interesse comune dei condividenti – va attribuito al condividente titolare della quota maggiore, la cui richiesta sarà preferita ai condividenti che ne abbiano fatto domanda congiunta, pur se le quote di questi ultimi, sommate tra loro, superino la quota maggiore del condividente antagonista e tanto in applicazione del principio del favor divisionis di cui all’art. 720 c.c..

Il Giudice può derogare al criterio indicato nell’art. 720 c.c., purché assolva all’obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata. Tale scelta, risolvendosi in un tipico apprezzamento di fatto, è sottratta come tale al sindacato di legittimità. Un caso potrebbe essere quello dell’assegnazione dell’immobile ad un coerede che, pur titolare di una quota minore, abiti nell’ immobile da svariati anni e che non ne possegga altri, in concorrenza con altri coeredi che vivano altrove ed abbiano altri immobili di esclusiva proprietà nel medesimo paese.

L’art. 720 c.c. configura la vendita all’incanto come rimedio residuale cui ricorrere quando nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell’intero.

Obbligo di indicazione dei dati catastali nei contratti di locazione e negli atti pubblici

Nel supplemento ordinario della Gazzetta Ufficiale del 31 Maggio 2010 è stato pubblicato il D.L. n. 78/2010. Di seguito riportiamo il testo dell’art. 19 di tale D.L. segnalando fin da ora due rilevanti novità :

dal 1° Luglio 2010 i contratti di locazione immobiliare, nonché le relative risoluzioni o proroghe, devono contenere i dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione degli stessi è punita con una sanzione oscillante tra il 120 ed il 240 % dell’imposta di registro dovuta;

– dal 1° Luglio 2010 gli atti notarili aventi ad oggetto il trasferimento di immobili devono contenere, a pena di nullità, gli identificativi catastali, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione del soggetto titolare circa la conformità dei dati catastali allo stato di fatto.


L’articolo 19 D.L. n. 78/2010

Viene istituita, dal 1° gennaio 2011, l’Anagrafe Immobiliare Integrata gestita dall’Agenzia del Territorio. L’Anagrafe individua per ciascun immobile il soggetto titolare di diritti reali. L’accesso all’Anagrafe è garantito ai Comuni. Verrà istituita l’attestazione integrata ipotecario – catastale. Entro il 30.09.2010, l’Agenzia del Territorio ultimerà la pubblicazione degli elenchi degli immobili iscritti al catasto terreni che hanno perso i requisiti di ruralità. Entro il 31.12.2010 i titolari di immobili ex rurali, già individuati in pubblicazioni avvenute fino al 31.12.2009, devono presentare la richiesta di aggiornamento catastale. In mancanza, l’Agenzia del Territorio attribuisce una rendita presunta iscritta provvisoriamente in catasto. Entro il 31.12.2010 i titolari di immobili che abbiano subito interventi edilizi comportanti una variazione di consistenza o di destinazione devono presentare la richiesta di aggiornamento catastale. In mancanza, l’Agenzia del Territorio procede agli accertamenti di conseguenza.
Dal 1° Luglio 2010, gli atti notarili aventi ad oggetto il trasferimento di immobili devono contenere, a pena di nullità, gli identificativi catastali, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione del soggetto titolare circa la conformità dei dati catastali allo stato di fatto. Il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la conformità con i registri immobiliari.

Dal 1° Luglio 2010, i contratti di locazione immobiliare ( e le relative risoluzioni o proroghe) devono contenere i dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione è punita con la sanzione dal 120 al 240 per cento dell’imposta di registro dovuta.

Di chi è la casa costruita coi risparmi dei coniugi sul terreno del marito

Sto per affrontare la separazione da mia moglie, con cui sono in comunione di beni, ed il punto critico è costituito dal fatto che io, qualche anno prima del matrimonio, ho acquistato un pezzetto di terreno su cui, dopo il matrimonio, con i guadagni miei e suoi, abbiamo costruito la nostra abitazione. Non abbiamo figli, lei ha deciso di andare a vivere altrove e adesso pretende la metà della proprietà della casa. La domanda è: mi spetta riconoscergli questo diritto?

Gentile signore, la questione che mi sottopone è stata oggetto, per il passato, di pronunce anche molto discordanti tra loro.

Premesso che, secondo il codice civile (art.179), lei è senz’altro proprietario esclusivo del terreno, avendolo acquistato prima del matrimonio, va precisato che l’art.177 comma 1, lettera a) del codice civile stabilisce che gli acquisti fatti dai coniugi durante il matrimonio, insieme o separatamente, entrano in comunione legale, con esclusione solo di quelli relativi a beni personali, mentre secondo l’art.934 del c.c. “qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo che risulti dal titolo o dalla legge” (cd. accessione).

Come mi ha confermato con la sua seconda mail, dal titolo relativo al fabbricato non risulta che questo sia stato fatto rientrare nella comunione, per cui non resta che verificare se, alla luce delle recenti pronunce della Cassazione, la costruzione dell’immobile sul terreno di sua proprietà e costruito con l’apporto economico anche di sua moglie, che costituisce un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, rientri tra gli acquisti di cui all’art.177, cioè tra quelli che vanno a finire in comunione, o, invece, prevalga la regola dell’art.934, con conseguente sua esclusiva proprietà di terreno e fabbricato.

In altre parole, occorre capire se gli acquisti a cui fa riferimento l’art.177 c.c. siano solo quelli a titolo derivativo (ad es. contratto di compravendita) o ricomprendano anche quelli cd. a titolo originario, qual è l’accessione.
Recentemente la Cassazione, superando precedenti contrastanti opinioni, si è espressa a Sezioni Unite (sentenza n.8662 del 3 aprile 2008) in senso assolutamente a suo favore.

Infatti, la Suprema Corte ha stabilito che “la costruzione realizzata, in costanza di matrimonio, su suolo di proprietà personale ed esclusiva di uno dei coniugi appartiene solo a costui in virtù delle disposizioni generali sull’accessione, e, quindi, non costituisce oggetto della comunione legale, ai sensi dell’art. 177, comma 1, c.c.”.

Tanto perché il principio generale dell’accessione posto dall’art.934 c.c., che è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà senza la necessità di un’apposita manifestazione di volontà, non trova deroga nella disciplina della comunione legale tra coniugi, mentre gli acquisti ai quali è applicabile l’art.177, comma 1, c.c. sono solo quelli a calettare derivativo (tra le altre, Cass. 4 febbraio 2005 n. 2354).

Dunque, la costruzione è senz’altro di sua esclusiva proprietà e non ricade nella comunione legale.

Detto questo, per completezza, le evidenzio che sua moglie in ogni caso vanta nei suoi confronti il diritto di richiederle la metà del valore dei materiali e della manodopera impiegati nella realizzazione del manufatto (Cass. Sezioni Unite, 27 gennaio 1996 n.651, confermata da Cass. 4076/98, 8585/1999 e successive pronunce).