proprietario

Sui danni derivanti dal lastrico solare può rispondere anche solo il proprietario

Buonasera Avvocato, sono proprietario di un appartamento in un palazzina di 10 appartamenti.
Abbiamo tutti e 10 i condomini perso una causa (ancora ci chiediamo come…) contro il costruttore a causa di grosse infiltrazioni nei 2 lastrici solari, causa iniziata appena entrati nella palazzina. A questo punto dobbiamo cominciare le riparazioni a nostre spese ma mi chiedevo se in questo caso, essendo un difetto di progettazione e non di vetustà si debba applicare la regola del 1/3 e 2/3.
Esistono le motivazioni per cui i singoli proprietari dei lastrici debbano pagare solo loro?
Grazie mille e buon lavoro. (Marco, email)

Salve.
Ho recentemente inserito un articolo su una pronuncia della Cassazione (15 aprile 2010 n. 9084) che affronta proprio quest’argomento.
In sostanza, se le riparazioni si sono rese necessarie per un difetto di progettazione, non si applica la regola da lei richiamata, che è poi quella dell’art.1126 c.c., e la relativa spesa incombe solo sul proprietario.
Resta da capire solo l’oggetto della causa che avete perso, perchè se il costruttore è il proprietario del lastrico e questi ha vinto, evidentemente i danni da infiltrazioni non sono stati considerati come conseguenza del difetto di costruzione.

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Condominio: dei danni derivanti da difetti originari del lastrico solare risponde solo il proprietario

In tema condominio e di danni provocati dal lastrico solare, la Cassazione ha più volte affermato i seguenti principi:

– poiche’ il lastrico solare dell’edificio condominiale svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprieta’ superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprieta’ superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilita’, nella misura del terzo residuo (sentenza 13/3/2007 n. 5848);

– in tema di condominio di edifici, il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, percio’, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (sentenze 21/2/2006 n. 3676; 17/1/2003 n. 642; 29/4/1997 n. 3672);

– la terrazza di copertura del fabbricato, che appartiene ad un soggetto diverso da quello (o da quelli) che è (o sono) proprietario (proprietari) del piano (o dei piani) sottostante (o sottostanti) costituisce lastrico solare, alla cui manutenzione sono tenuti sia il proprietario della terrazza, sia quello o quelli dei locali sottostanti, nella misura stabilita dall’art. 1126 c.c.;

conseguentemente, ed in pari misura, gli stessi sono tenuti a sopportare le spese necessarie per porre rimedio ai danni provocati dalla mancata o inadeguata sua manutenzione (sentenza 24/7/2000 n. 9651).

Va aggiunto che, come precisato anche nella sentenza 18/6/1998 n. 606, la disposizione dell’art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario.

In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilita’ relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio.

Cassazione civile  sez. II, 15 aprile 2010 n. 9084

se il Condominio pretende spese deliberate quando ancora non ero proprietario

nel 2009 ho acquistato due appartamenti in un condominio. All’assemblea tenutasi lo scorso mese di aprile viene deliberata una spesa per corrispondere gli onorari ai legali per un giudizio iniziato dieci anni prima da un condomino, che aveva subito un piccolo danno per la rottura di un tubo condominiale. L’Amministratore mi dice che la relativa spesa era stata approvata nel 1999, ma insiste nel ritenere che debba farmene carico io e non il vecchio proprietario. Sulla base delle tabelle millesimali, si tratterebbe di un importo considerevole. (Michele, email)

Gentile Signore, il suo caso è previsto e disciplinato dall’art.63, comma 2, disposizioni attuative del codice civile, il quale stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con il precedente condomino, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

In base al tenore di questa norma, dunque, Lei è certamente obbligato al pagamento dei contributi per l’anno 2010 (anno in corso) e per l’anno 2009 (anno precedente), non certo per quelli degli anni precedenti.

In relazione all’art.63, comma 2, disp. att. c.c., la Giurisprudenza ha affermato il principio secondo cui l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, la quale è invece diretta soltanto a rendere liquido un debito che preesiste. (Cass. sez. II civile, sentenza n.15288 del 21 luglio 2005; Cass. sez. II civile, sentenza n.6323 del 18 aprile 2003; Cass. sez. II civile, sentenza n.7844 dell’11 giugno 2001; Cass. sent. n. 9366 del 26 ottobre 1996).

La Giurisprudenza, dunque, identifica il momento d’insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali, al fine dell’individuazione del soggetto tenuto all’adempimento, nell’adozione della delibera assembleare che aveva approvato la spesa (nel suo caso, quelle del 1999), e considera la successiva deliberazione di ripartizione delle stesse uno strumento volto a rendere liquido un debito preesistente.

Si consideri, infatti, che la delibera di ripartizione può anche mancare ed è superflua ove, come nel caso in esame, esistano le tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione matematica.

Le consiglio, dunque, di non pagare e, nel caso in cui l’Amministratore metta in esecuzione la delibera in Suo danno, di rivolgersi ad un legale.