risoluzione

Il conduttore che prima comunica il recesso e poi non vuole lasciare la casa

Gentile Avvocato, il mio inquilino mi comunicava con raccomandata di voler recedere dal contratto con il preavviso di sei mesi. Scaduti i sei mesi, è ancora in casa e non accenna ad andarsene, nonostante io avessi già preso impegni con altra persona per l’affitto. Posso sfrattarlo? Che tempi ci sono? Posso chiedere i danni? Grazie (Gianni, email)

Salve.

II procedimento per convalida di licenza per finita locazione  non è azionabile non ricorrendone i presupposti previsti dal legislatore, tra i quali non c’è la ipotesi del recesso esercitato dal conduttore.

In questo caso, deve esercitarsi un’azione di intervenuta risoluzione del contratto per esercizio dei diritto di recesso unilaterale (a norma dell’art. 1373 c.c.).

La citata conclusione è coerente con la legge n. 392 del 27 luglio 1978 che all’art. 4 prevede che, se la facoltà di recesso non è attribuita al conduttore da specifiche pattuizioni contrattuali, potrà comunque esser esercitata ove ricorrano gravi motivi: proprio la loro sussistenza non potrebbe in alcun modo esser valutata e apprezzata in un procedimento a struttura sommaria qual è quello di convalida di finita locazione.

La differenza di azioni comporta sicuramente una notevole differenza in termini di tempi, in quanto la procedura per convalida di sfratto, che ha natura sommaria, è particolarmente rapida (l’udienza può essere fissata a venti giorni dalla notifica e la convalida, ricorrendone i presupposti, viene disposta già in prima udienza). Altra cosa sono poi i tempi per ottenere coattivamente la liberazione dell’immobile, che dipendono anche dalla solerzia dell’Ufficiale Giudiziario.

Per l’azione di risoluzione, invece, deve instaurarsi un ordinario giudizio di cognizione che ha certamente durata più lunga (i tempi variano da Tribunale e Tribunale e non è possibile fare una previsione, ma siamo sempre nell’ordine di qualche anno).

In merito alla questione dei danni, dovrebbe poter dimostrare che aveva già concluso altro contratto di locazione con un canone maggiore.

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Se il conduttore va via e in casa rimane il fratello

Buongiorno. Ho affittato nel 2005 con regolare contratto 4+4 registrato un appartamento ad un muratore ucraino il quale ha ospitato sin dall’inizio anche il fratello. L’anno scorso il conduttore è rientrato nel suo Paese per lavoro pur mantenendo la residenza presso il suddetto immobile. Il fratello di questi (anch’egli con la medesima residenza) continua ad occupare l’appartamento con moglie e figlia pagando più o meno regolarmente l’affitto, al quale però rilascio ricevuta intestata al conduttore originario. La domanda è questa: dato che il conduttore che figura sul contratto è ora in Ucraina che posizione assume l’attuale occupante (sine titulo?) dell’appartamento legato a questi da vincoli di parentela. Un suo subentro (con F23 consegnato all’AdE e dichiarazione del locatore e del subentrante) lo rende a tutti gli effetti di legge il nuovo conduttore? Grazie per la risposta e cordiali saluti. (Giuseppe, email)

Salve. Nel caso di specie potrebbe essere ravvisata una sublocazione o una cessione del contratto da parte dell’originario conduttore, per la cui validità sarebbe necessario il suo consenso. Se lei sta percependo regolarmente i canoni locativi, quindi consentendo al fratello del conduttore il godimento dell’appartamento, potrebbe sostenersi che c’è un suo consenso tacito alla sublocazione o alla cessione, con conseguente legittimazione del nuovo inquilino a rimanere in casa.

La sua opposizione a questo subentro deve essere, dunque, formalizzata in maniera esplicita ed univoca. In tal caso, potrà evidenziare il grave inadempimento del vecchio conduttore a sublocare o cedere il contratto e chiedere la risoluzione per grave inadempimento dello stesso, azionando la procedura di sfratto.

Non mi risulta, invece, che si possa operare un subentro nel contratto con una semplice dichiarazione da depositare all’Agenzia delle Entrate.

Piuttosto, se vuole proprio regolarizzare la posizione del nuovo inquilino, le suggerisco di risolvere il vecchio contratto e registrarne uno nuovo col fratello.

Infine, ricordo che la successione nel contratto, in favore del coniuge, degli eredi e di parenti ed affini abitualmente conviventi con il conduttore, è consentita dalla legge solo in caso di morte di quest’ultimo ovvero di separazione o divorzio. Il che non mi sembra il suo caso.

Il termine per pagare l’imposta di registro per la risoluzione della locazione

Se disdico il contratto di locazione, quanto tempo ho per pagare l’imposta per la risoluzione? (Biagio, email)

L’articolo 28 del dpr 131/86 recita pressappoco così…la risoluzione del contratto è soggetta a imposta fissa quando: (ipotesi 1) dipende da clausola o condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto (1456 c.c.); (ipotesi 2) è decisa consensualmente dalle parti per atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulato entro il secondo giorno non festivo successivo a quello di conclusione del contratto.

In ogni altro caso di risoluzione (ipotesi 3) diverso da quello che dipende da clausola o condizione risolutiva e quello di risoluzione consensuale) il relativo atto è comunque soggetto ad imposta fissa.

Qualora sia previsto un corrispettivo per la risoluzione, sul relativo ammontare si applica l’imposta di registro nella misura: (1) dello 0.5% se il pagamento è contestuale all’evento risolutivo; (2) del 3% se il pagamento è differito ed assume quindi la natura di un’autonoma disposizione patrimoniale.

E fino a qui abbiamo stabilito l’imposta dovuta (che per le locazioni di immobili è pari a 67 euro)…ci resta il termine…cioè quando si devono versare questi 67 euro?

L’articolo 17 del dpr 131/86 stabilisce che per la cessione, risoluzione e proroga di contratti di locazione e affitto di beni immobili sul territorio dello stato l’imposta dovuta per la registrazione deve essere liquidata e assolta dalle parti entro 30 giorni (la data di partenza è dunque quella da cui ha effetto la risoluzione).

L’attestato di versamento deve essere presentato all’ufficio territoriale dove è stato registrato l’atto originario nel termine di 20 giorni dal pagamento della risoluzione. Va bene anche spedirlo con raccomandata, che ha data certa.

Quando la locazione si protrae dopo la naturale scadenza del contratto questo può accadere: (a) senza la volontà del locatore; (b) col consenso tacito del locatore e del locatario, (c) indennità corrisposte in assenza di contratto (cosiddetto contratto in nero).

Nel primo caso, se il locatario corrisponde indennità senza titolo queste sono soggette ad imposta di registro pari al 3% dell’ammontare ricevuto da versarsi entro 20 giorni dal ricevimento (non scatta in questo caso il termine agevolativo dei 30 giorni proprio delle locazioni in quanto non trattasi giuridicamente di locazione).

Nel secondo e nel terzo caso le somme corrisposte sono assimilate a canoni di locazione e scontano l’imposta nella misura del 2% del canone annuo (anche se poi la durata è inferiore all’anno) da versarsi entro 30 giorni dall’inizio di questa “nuova locazione”.

L’inquilino non può subaffittare la casa senza il consenso del proprietario

Un vicino del mio inquilino mi riferisce che questo ha lasciato l’appartamento che gli ho concesso in locazione da tre anni e che gli sia subentrato un altro nucleo familiare, a quanto pare quello della sorella. Preciso che il primo continua a pagare regolarmente l’affitto ma io non ho dato mai nessun consenso a questa sostituzione. Posso chiedere lo sfratto del nuovo inquilino? (Nunzia, email)

La sublocazione totale dell’immobile è vietata dalla legge, a meno che non ne sia espressamente prevista la facoltà nel contratto o il locatore abbia (esplicitamente o implicitamente) acconsentito alla stessa.

Potrebbe ipotizzarsi una cessione del contratto tra vecchio e nuovo inquilino, per la quale è però necessario il consenso del proprietario, che a quanto pare manca. Tale consenso potrebbe desumersi anche tacitamente, come nel caso del locatore che abbia ricevuto il pagamento del canone locativo dal nuovo inquilino, per cui le consiglio di non accettare pagamenti da questi oppure, se lo facesse, imputarli per iscritto a pagamento dell’indennità dovuta per l’occupazione sine titulo dell’appartamento.

Lei, però, non può richiedere lo sfratto del nuovo inquilino, al quale non la lega alcun rapporto contrattuale, ma dovrà far valere l’inadempimento contrattuale nei confronti dell’inquilino originario.

Dato non trascurabile è, infine, la circostanza da lei riferita secondo cui il nuovo occupante potrebbe essere un familiare del vecchio inquilino.

In tal caso, spetta a lei provare l’esistenza della sublocazione (cosa mai semplice), perchè la legge presume la sublocazione (con prova del contrario a carico del conduttore) solo se l’immobile non risulti occupato da persone legate al contraente originario da vincoli di parentela o affinità entro il quarto grado o da persone al suo servizio.