spese straordinarie

Condominio: gravano sul venditore le spese per lavori straordinari deliberati prima del trasferimento

In caso di vendita di un’unità immobiliare sita in edificio condominiale nel quale, antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento, siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione od innovazioni concernenti le parti comuni, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente l’obbligo di sopportare i relativi costi grava, in mancanza di accordo tra le parti, sul venditore, a nulla rilevando che le opere anzidette siano state eseguite, in tutto o in parte, successivamente alla conclusione del contratto di vendita, sicché l’acquirente ha diritto di rivalersi nei confronti del proprio dante causa per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c..

La Suprema Corte precisa che per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.

In tal caso, l’obbligo di contribuire alle spese discende, non dall’esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente, dalla delibera delllassemblea.

Ciò si ricava da una pluralità di indici normativi:

dall’art. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione ordinaria tale disposizione – imponendo a ciascun partecipante di contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranzaa – fa discendere, in taluni casi (allorchè la spesa importi innovazioni o sia determinata da esigenze di miglior godimento), l’obbligo di contribuzione da una volontà collegiale;

dall’art. 1121 c.c., comma 2, che consente innovazioni gravose o voluttuarie insuscettibili di utilizzazione separata quando se ne assumano la spesa i condomini che, costituendo maggioranza, hanno voluto o accettato l’innovazione: in tal caso, appunto, dovrà sobbarcarsene la spesa “la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata”, mentre ne sarà esente colui che non ne ha deliberato (e quindi voluto) la realizzazione;

dall’art. 1123 cod. civ., il quale, nel disciplinare la misura del contributo dei condomini, prevede, accanto alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, quelle per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

Cassazione civile sez. II, 03 dicembre 2010 n. 24654

Il danno cagionato alla madre divorziata dal figlio maggiorenne

Buongiorno, sono una mamma divorziata con un figlio maggiorenne. La settimana scorsa ha avuto un incidente per asfalto scivoloso. La macchina ha subito un grosso danno. Vorrei sapere se il padre spetta la metà del danno in quanto la macchina è di mia proprietà? Grazie. cordiali saluti (Anna, email)

Gentile signora, se la responsabilità per il sinistro è addebitabile esclusivamente a suo figlio (e non, ad esempio alla condotta, anche concorrente, di altro automobilista), lui deve rispondere, in quanto maggiorenne, delle conseguenze della sua imperizia.

Chiunque, avendo la capacità di intendere e volere, cagiona ad altri un danno, è tenuto a risarcirlo: in questo caso, solo lei potrebbe richiedergli i danni, non potendo pretendere il risarcimento da nessun altro.

Suo marito è tenuto a contribuire al mantenimento del figlio maggiorenne, se non autosufficiente dal punto di vista economico, ma nel caso da lei prospettato ritengo che i danni esulano dal concetto di mantenimento e incombono esclusivamente sul ragazzo. Ritengo molto difficile poter sostenere che questo tipo di spesa, poichè cagionata a chi è tenuto al mantenimento, rientra tra quelle straordinarie, al pari di quelle mediche o di istruzione, cui ciascun genitore è tenuto a partecipare.

In tal senso, ho rinvenuto una pronuncia del Tribunale di Piacenza (sentenza del 02/02/2010 n. 82) che ha ritenuto che, laddove l’auto sia intestata alla madre e non sia normalmente in uso al figlio, la spesa per la riparazione della stessa non può essere considerata spesa straordinaria e, come tale, a carico dei genitori nella misura prevista nelle condizioni di separazione.

Piuttosto, se il sinistro si è verificato a causa di un’insidia presente sulla sede stradale (ad esempio, olio sulla carreggiata), potrebbe ipotizzarsi una responsabilità dell’Ente proprietario della strada (normalmente il Comune).

Per completezza, vale la pena ricordare che dal punto di vista penale non è punibile chi abbia commesso il reato di danneggiamento in danno di un parente prossimo (art.649 c.p.).