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Condominio: è illegittimo il fondo cassa per “spese eventuali” se supera certi limiti

Già da due anni la assemblea condominiale deputata all’approvazione dei bilanci è piuttosto movimentata in quanto la maggioranza si ostina a mantenere un fondo cassa per spese eventuali. Tale fondo corrisponde a circa un quarto dell’intero bilancio preventivo e finisce con l’aggravare parecchio la posizione di piccoli condomini, tra cui io. Volevo capire se questo è giusto. Grazie. (Luana, email)

Gentile signora, occorre distinguere tra residuo attivo della gestione e fondo speciale.

Il codice civile (art.1135), infatti, prevede che un residuo della gestione (così indicando che non può trattarsi che di una piccola frazione, residuale appunto, non di una somma importante) possa essere destinato dall’assemblea a fondo-cassa per, ad esempio, far fronte a spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni. La relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, se è desumibile dal rendiconto – depositato prima dell’assemblea convocata per la sua approvazione – in cui l’accantonamento di un’entrata condominiale è destinato alle spese di ordinaria manutenzione. Debbono intendersi vietati, però, comportamenti vessatori, quali l’aumentare per questa via le spese da richiedersi, magari per creare intenzionalmente difficoltà a questo o quel condomino.

E qui veniamo al fondo speciale, che è qualcosa di più cospicuo di un “residuo”. L’assemblea può legittimamente decidere di istituirlo, ma solo per essere finalizzato ad opere di straordinaria manutenzione.

Dunque, per rispondere alla sua domanda, ritengo che vincolare un quarto dell’intero bilancio ad un fondo per spese eventuali costituisca un eccesso di potere dell’assemblea, in quanto tale quota non può essere considerata un residuo, nè può essere qualificata come un fondo speciale, previsto, come detto, solo per le spese di straordinaria manutenzione. Le consiglio, dunque, di far verbalizzare il proprio dissenso e poi, eventualmente, impugnare la delibera entro trenta giorni.

La norma

Art.1135 c.c.

Attribuzioni dell’assemblea dei condomini.

[I]. Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede [66 att.]:

1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;

2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

[II]. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

 

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se il Condominio pretende spese deliberate quando ancora non ero proprietario

nel 2009 ho acquistato due appartamenti in un condominio. All’assemblea tenutasi lo scorso mese di aprile viene deliberata una spesa per corrispondere gli onorari ai legali per un giudizio iniziato dieci anni prima da un condomino, che aveva subito un piccolo danno per la rottura di un tubo condominiale. L’Amministratore mi dice che la relativa spesa era stata approvata nel 1999, ma insiste nel ritenere che debba farmene carico io e non il vecchio proprietario. Sulla base delle tabelle millesimali, si tratterebbe di un importo considerevole. (Michele, email)

Gentile Signore, il suo caso è previsto e disciplinato dall’art.63, comma 2, disposizioni attuative del codice civile, il quale stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con il precedente condomino, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

In base al tenore di questa norma, dunque, Lei è certamente obbligato al pagamento dei contributi per l’anno 2010 (anno in corso) e per l’anno 2009 (anno precedente), non certo per quelli degli anni precedenti.

In relazione all’art.63, comma 2, disp. att. c.c., la Giurisprudenza ha affermato il principio secondo cui l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, la quale è invece diretta soltanto a rendere liquido un debito che preesiste. (Cass. sez. II civile, sentenza n.15288 del 21 luglio 2005; Cass. sez. II civile, sentenza n.6323 del 18 aprile 2003; Cass. sez. II civile, sentenza n.7844 dell’11 giugno 2001; Cass. sent. n. 9366 del 26 ottobre 1996).

La Giurisprudenza, dunque, identifica il momento d’insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali, al fine dell’individuazione del soggetto tenuto all’adempimento, nell’adozione della delibera assembleare che aveva approvato la spesa (nel suo caso, quelle del 1999), e considera la successiva deliberazione di ripartizione delle stesse uno strumento volto a rendere liquido un debito preesistente.

Si consideri, infatti, che la delibera di ripartizione può anche mancare ed è superflua ove, come nel caso in esame, esistano le tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione matematica.

Le consiglio, dunque, di non pagare e, nel caso in cui l’Amministratore metta in esecuzione la delibera in Suo danno, di rivolgersi ad un legale.