sublocazione

Se il conduttore va via e in casa rimane il fratello

Buongiorno. Ho affittato nel 2005 con regolare contratto 4+4 registrato un appartamento ad un muratore ucraino il quale ha ospitato sin dall’inizio anche il fratello. L’anno scorso il conduttore è rientrato nel suo Paese per lavoro pur mantenendo la residenza presso il suddetto immobile. Il fratello di questi (anch’egli con la medesima residenza) continua ad occupare l’appartamento con moglie e figlia pagando più o meno regolarmente l’affitto, al quale però rilascio ricevuta intestata al conduttore originario. La domanda è questa: dato che il conduttore che figura sul contratto è ora in Ucraina che posizione assume l’attuale occupante (sine titulo?) dell’appartamento legato a questi da vincoli di parentela. Un suo subentro (con F23 consegnato all’AdE e dichiarazione del locatore e del subentrante) lo rende a tutti gli effetti di legge il nuovo conduttore? Grazie per la risposta e cordiali saluti. (Giuseppe, email)

Salve. Nel caso di specie potrebbe essere ravvisata una sublocazione o una cessione del contratto da parte dell’originario conduttore, per la cui validità sarebbe necessario il suo consenso. Se lei sta percependo regolarmente i canoni locativi, quindi consentendo al fratello del conduttore il godimento dell’appartamento, potrebbe sostenersi che c’è un suo consenso tacito alla sublocazione o alla cessione, con conseguente legittimazione del nuovo inquilino a rimanere in casa.

La sua opposizione a questo subentro deve essere, dunque, formalizzata in maniera esplicita ed univoca. In tal caso, potrà evidenziare il grave inadempimento del vecchio conduttore a sublocare o cedere il contratto e chiedere la risoluzione per grave inadempimento dello stesso, azionando la procedura di sfratto.

Non mi risulta, invece, che si possa operare un subentro nel contratto con una semplice dichiarazione da depositare all’Agenzia delle Entrate.

Piuttosto, se vuole proprio regolarizzare la posizione del nuovo inquilino, le suggerisco di risolvere il vecchio contratto e registrarne uno nuovo col fratello.

Infine, ricordo che la successione nel contratto, in favore del coniuge, degli eredi e di parenti ed affini abitualmente conviventi con il conduttore, è consentita dalla legge solo in caso di morte di quest’ultimo ovvero di separazione o divorzio. Il che non mi sembra il suo caso.

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L’inquilino non può subaffittare la casa senza il consenso del proprietario

Un vicino del mio inquilino mi riferisce che questo ha lasciato l’appartamento che gli ho concesso in locazione da tre anni e che gli sia subentrato un altro nucleo familiare, a quanto pare quello della sorella. Preciso che il primo continua a pagare regolarmente l’affitto ma io non ho dato mai nessun consenso a questa sostituzione. Posso chiedere lo sfratto del nuovo inquilino? (Nunzia, email)

La sublocazione totale dell’immobile è vietata dalla legge, a meno che non ne sia espressamente prevista la facoltà nel contratto o il locatore abbia (esplicitamente o implicitamente) acconsentito alla stessa.

Potrebbe ipotizzarsi una cessione del contratto tra vecchio e nuovo inquilino, per la quale è però necessario il consenso del proprietario, che a quanto pare manca. Tale consenso potrebbe desumersi anche tacitamente, come nel caso del locatore che abbia ricevuto il pagamento del canone locativo dal nuovo inquilino, per cui le consiglio di non accettare pagamenti da questi oppure, se lo facesse, imputarli per iscritto a pagamento dell’indennità dovuta per l’occupazione sine titulo dell’appartamento.

Lei, però, non può richiedere lo sfratto del nuovo inquilino, al quale non la lega alcun rapporto contrattuale, ma dovrà far valere l’inadempimento contrattuale nei confronti dell’inquilino originario.

Dato non trascurabile è, infine, la circostanza da lei riferita secondo cui il nuovo occupante potrebbe essere un familiare del vecchio inquilino.

In tal caso, spetta a lei provare l’esistenza della sublocazione (cosa mai semplice), perchè la legge presume la sublocazione (con prova del contrario a carico del conduttore) solo se l’immobile non risulti occupato da persone legate al contraente originario da vincoli di parentela o affinità entro il quarto grado o da persone al suo servizio.