successione

Deposito cauzionale nella locazione: chi lo restituisce in caso di successione di proprietari

Il mio inquilino mi ha comunicato che lascerà l’appartamento per motivi di lavoro, dandomi un preavviso di cinque mesi. Mi chiede anche la restituzione della cauzione, che però ha dato al vecchio proprietario, avendo io acquistato la casa quando già il contratto di locazione era in corso. Ma devo restituirla io o il vecchio proprietario? Grazie (Donato, email)

Gentile signore, in relazione al deposito cauzionale, nel caso di alienazione dell’immobile locato, l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi nascenti dal contratto di locazione, e così anche nell’obbligazione di restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore, a nulla rilevando che il venditore non abbia consegnato il relativo importo al momento del trasferimento di proprietà.

Infatti, può presumersi che l’importo della cauzione sia stato considerato in sede di pattuizione del prezzo di compravendita dell’immobile e solo se dall’atto di acquisto risulta che il venditore si è impegnato a corrispondere questa somma al conduttore lei potrà ritenersi liberato da questo obbligo. Diversamente, sarà lei a pagare, salvo il suo diritto di ritenere la cauzione in caso di danni all’immobile.

Va pure detto che il preavviso di cinque mesi che ha ricevuto non è regolare. Esso, se previsto in contratto, deve essere almeno di sei mesi; se non previsto, deve essere sempre di sei mesi e sorretto da gravi motivi. Il che significa che lei avrebbe diritto a vedersi pagato il canone per i sei mesi successivi alla ricezione della comunicazione. Dunque, lei potrebbe concordare con il conduttore la restituzione di una sola mensilità della cauzione (che, salvo patto contrario, è produttiva di interessi), imputando l’altra ad indennità per mancato preavviso.

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La quota di riserva non si accresce se taluno dei legittimari non esercita l’azione di riduzione

Ai fini dell’individuazione della quota di riserva spettante alle singole categorie di legittimari e ai singoli legittimari nell’ambito della stessa categoria, occorre fare riferimento alla situazione esistente al momento dell’apertura della successione e non a quella che si viene a determinare per effetto del mancato esperimento (per rinuncia o prescrizione) dell’azione di riduzione da parte di qualcuno dei legittimari.

Il mancato esercizio dell’azione di riduzione (per rinuncia o per prescrizione) da parte di alcuni dei legittimari non determina l’aumento delle quote di legittima spettanti agli altri legittimari, poiché per l’individuazione della quota di riserva spettante alle singole categorie di legittimari ed ai singoli legittimari nell’ambito della stessa categoria è necessario fare riferimento alla situazione esistente al momento dell’apertura della successione.

Così la Cassazione a Sezioni Unite (n. 13524 del 12 giugno 2006) – che compie un “giro di boa” rispetto al precedente indirizzo giurisprudenziale – in ordine al ricorso di un discendente che chiedeva, a causa del mancato esercizio dell’azione di riduzione da parte di un altro legittimario della stessa categoria, l’accrescimento della quota teorica di riserva.

In particolare, i giudici di legittimità hanno affermato che:

– l’art. 522 c.c. non possa essere applicato analogicamente alla successione necessaria dal momento che verrebbe a mancare il presupposto logico dell’accrescimento, cioè la chiamata ereditaria;

– il dato letterale delle norme in tema di successione necessaria indica, con tutta evidenza, che, ai fini del calcolo della quota di riserva, si deve fare riferimento alla situazione cristallizzata al momento dell’apertura della successione;

– l’art.537 c.c., che dispone la riserva a favore dei legittimari, parla di figli e non di eredi accettanti..

L’ininfluenza sulla quota di riserva della rinuncia all’azione di riduzione da parte del legittimario non comporta – secondo i giudici della S.C. – alcuna incertezza sul destino dei beni ereditari dal momento che questi saranno conservati dagli eredi, dai donatari o dai legatari in misura maggiore rispetto a quella di cui poteva disporre il de cuius.

Nella successione necessaria, il legislatore, infatti, si è preoccupato di far sì che ad ognuno dei legittimari considerati venga garantita una porzione del patrimonio del de cuius anche contro la volontà di quest’ultimo.

Mancando una chiamata congiunta ad una quota globalmente considerata con riferimento alla ipotesi di pluralità di riservatari (ed anzi essendo proprio la mancanza di chiamata ereditaria il fondamento della successione necessaria), da un lato, viene a cadere il presupposto logico di un teorico accrescimento, e, dall’altro, non esistono incertezze in ordine alla sorte della quota (in teoria) spettante al legittimario che non eserciti l’azione di riduzione: i donatari o gli eredi o i legatari, infatti, conservano una porzione dei beni del de cuius maggiore di quella di cui quest’ultimo avrebbe potuto disporre.

La lettera della legge, poi, costituisce un ostacolo insormontabile per l’adesione alla diversa tesi finora sostenuta in dottrina ed in giurisprudenza.

Dalla formulazione degli artt. 537 c.c., comma 1 (“se il genitore lascia”), 538 c.c., comma 1 (“se chi muore non lascia”), 542 c.c., comma 1 (“se chi muore lascia”), 542 c.c., comma 2 (“quando chi muore lascia”), risulta chiaramente che si deve fare riferimento, ai fini del calcolo della porzione di riserva, alla situazione esistente al momento dell’apertura della successione; non viene preso, invece, in considerazione, a tal fine, l’esperimento dell’azione di riduzione da parte di alcuno soltanto dei legittimari.

Mancano, pertanto, le condizioni essenziali (esistenza di una lacuna da colmare e possibilità di applicare il principio ubi eadem ratio ibi eadem legis dispositio) per una estensione in via analogica delle norme in tema di successione legittima.

La tesi precedente, poi, sembra in contrasto con la ratio ispiratrice della successione necessaria, che non è solo quella di garantire a determinati parenti una porzione del patrimonio del de cuius, ma anche (come rovescio della medaglia) quella di consentire a quest’ultimo di sapere entro quali limiti, in considerazione della composizione della propria famiglia, può disporre del suo patrimonio può disporre in favore di terzi. E’ evidente che l’esigenza di certezza in questione non verrebbe soddisfatta ove tale quota dovesse essere determinata, successivamente all’apertura della successione, in funzione del numero di legittimar che dovessero esperire l’azione di riduzione.

I precedenti orientamenti in giurisprudenza e dottrina

Le precedenti pronunce della S.C. sugli effetti della rinuncia all’azione di riduzione da parte del legittimario sulla quota di riserva, seguivano linee interpretative diverse:
– le prime, più risalenti nel tempo, affermano che in caso di pluralità di legittimari (nell’ambito della stessa categoria) ciascuno di loro abbia diritto ad una frazione della quota di riserva e non all’intera quota, o comunque ad una frazione più ampia di quella che gli spetterebbe se tutti gli altri non facessero valere il loro diritto (Cass. nn. 3500/75 e 5611/78);
– la seconde, alla luce dell’applicazione in via analogica alla successione necessaria degli artt. 521 e 522 c.c., sostengono che la quota di riserva si “espanda” nelle ipotesi di mancato esercizio dell’azione di riduzione da parte del legittimario pretermesso, poiché “a norma dell’art. 521 c.c. la rinunzia all’eredità è retroattiva nel senso che l’erede rinunciante si considera come se non fosse mai stato chiamato all’eredità…”. Il calcolo della quota di riserva deve essere effettuato sulla base del numero dei legittimari che concretamente concorrono nella ripartizione dell’asse ereditario, senza “far riferimento alla situazione esistente al momento dell’apertura della successione, dal momento che tale situazione è destinata a mutare, per effetto di eventuali rinunzie, con effetto retroattivo” (cfr. Cass. nn. 949/62, 3888/76, 2434/87 e 1529/95).

La dottrina, a sua volta, riteneva che la disciplina prevista all’art. 521 c.c. fosse applicabile analogicamente alla successione necessaria e che, pertanto, il legittimario che rinuncia all’eredità o che rinuncia ad agire in riduzione perde la sua qualifica e, divenendo un estraneo alla successione necessaria, non può far numero per il calcolo della quota riservata.

Altra dottrina, convinta che la successione legittima e quella necessaria siano due specie dello stesso genere, sosteneva che l’art. 522 c.c. fosse applicabile anche alla successione necessaria e che, pertanto, la rinuncia del legittimario comportasse l’espansione della quota di riserva.

Chi sono i legittimari

La sorella di mio nonno è tornata a vivere in Italia dal Venezuela dopo aver perso il marito e l’unica figlia. E’ molto anziana e non intende fare testamento. Volevo sapere quale è la quota di legittima che spetterebbe a mio nonno, unico fratello sopravvissuto.  Maria Pia

Gentile signora, suo nonno non ha diritto ad alcuna quota, in quanto la legge non riconosce ai collaterali (quali sono fratelli e sorelle) la qualità di legittimario.

A mente dell’art.536 c.c. i legittimari, cioè le persone a favore delle quali la legge riserva una quota di eredità o altri diritti nella successione, sono il coniuge, i figli legittimi, quelli naturali, gli ascendenti legittimi. Ai discendenti dei figli legittimi o naturali, i quali vengono alla successione in luogo di questi, la legge riserva gli stessi diritti che sono riservati ai figli legittimi o naturali.

Dunque, nel caso prospettato, non esistono legittimari e sua zia, che immagino non abbia genitori in vita, potrebbe disporre delle sue sostanze per il tempo in cui avrà cessato di vivere liberamente, senza vincoli e senza temere di intaccare i diritti (la quota) di suo nonno.

Se, invece, come mi accenna nella sua lettera, la zia non intende fare testamento, in tal caso soccorreranno le regole previste per la successione legittima, e quindi suo nonno, che a quanto pare è l’unico collaterale ancora in vita, ne sarà unico erede.