unanimità

Animali nel condominio: il divieto va deliberato all’unanimità

Segnaliamo una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sez. II, sentenza 15.02.2011 n° 3705) che ha stabilito che il divieto di tenere animali domestici all’interno della propria abitazione e nelle parti comuni del condominio deve essere deliberato con l’unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio stesso.

Il caso di specie trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare che, a maggioranza, aveva modificato una clausola del regolamento condominiale introducendo il detto divieto.

La Suprema Corte ha chiarito che le clausole del regolamento condominiale che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca (Cass. 13164/2001); ne consegue che tali disposizioni hanno natura contrattuale, in quanto vanno approvate e possono essere modificate con il consenso unanime dei comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica: certamente, tali disposizioni esorbitano dalle attribuzioni dell’assemblea, alla quale è conferito il potere regolamentare di gestione della cosa comune, provvedendo a disciplinarne l’uso e il godimento.

Ciò posto, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva (12028/1993).

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Le tabelle millesimali non richiedono approvazione all’unanimità

Come più volte precisato dalla Cassazione (sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 1), la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti.

Quando i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge, dunque, non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge.

Va, dunque, negata la natura di negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni alla deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali. Difatti, caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l’atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, priva di connotazioni negoziali.

Le tabelle servono ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea, per cui deve escludersi che una determinazione ad opera dell’assemblea possa incidere sul diritto di proprietà del singolo condomino. Una determinazione che non rispecchiasse il valore effettivo di un piano o di una porzione di piano rispetto all’intero edificio potrebbe risultare pregiudizievole per il condomino, nel senso che potrebbe costringerlo a pagare spese condominiali in misura non proporzionata al valore della parte di immobile di proprietà esclusiva, ma non inciderebbe sul diritto di proprietà come tale. All’“inconveniente” generato dall’errore di calcolo si può porre rimedio, senza limiti di tempo, mediante la revisione della tabella ex art. 69 disp. att. c.c..

Contro la validità della tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali pesano almeno altre due argomenti.

Si consideri, in primis, che un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni richiederebbe la forma scritta, cosa che non è possibile sostenere in relazione alla posizione dei condomini che non hanno partecipato alla delibera di approvazione delle tabelle millesimali, né il loro consenso potrebbe ritenersi manifestato per facta concludentia in base al comportamento dagli stessi tenuto successivamente alla delibera stessa.

Inoltre, non va dimenticato che i contratti vincolano solo le parti ed i loro successori a titolo universale. Il considerare una tabella millesimale vincolante per i condomini solo in virtù del consenso dagli stessi, espressamente o tacitamente manifestato, comporterebbe la inefficacia della tabella stessa nei confronti di eventuali aventi causa a titolo particolare dai condomini, con la conseguenza che ad ogni alienazione di una unità immobiliare dovrebbe far seguito un nuovo atto di approvazione o un nuovo giudizio avente ad oggetto la formazione della tabella.

Una volta negata validità alla tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali, se si tiene presente che tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, è logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio.

Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1139 c.c., comma 2.

Cassazione civile , SS.UU., sentenza 09.08.2010 n° 18477