Condominio: riparto spese modificabile solo all’unanimità

 Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 febbraio – 23 marzo 2016, n. 5814Presidente Matera – Relatore Picaroni

Ritenuto in fatto

1. – È impugnata la sentenza del Tribunale di Venezia, depositata il 24 febbraio 2011, che ha accolto l’appello principale proposto da T.T. e rigettato l’appello incidentale proposto da D.C.F. e V.F. avverso la sentenza del Giudice di pace di Venezia.

 1.1. – Il giudizio di primo grado era stato introdotto da T.T. per opporsi al decreto ingiuntivo con il quale le era stato intimato il pagamento di euro 108,17 a titolo di quota-parte dei lavori di impermeabilizzazione del tetto condominiale, ad uso esclusivo dei ricorrenti sigg. D.C. -V. .

Il Giudice di pace, previa affermazione della propria competenza per valore, e richiamato l’esito della CTU – da cui era emerso che i lavori effettuati erano necessari, di natura strutturale e che la spesa sostenuta era congrua – aveva deciso secondo equità applicando l’art. 1123 cod. civ. e rigettato l’opposizione.

2. – Il Tribunale, adito da entrambe le parti come già evidenziato, preliminarmente aveva rigettato l’eccezione di inammissibilità dell’appello, ritenendo che doveva ritenersi sussistente la competenza del giudice di pace, in base al criterio residuale del valore della causa, non essendo prevista la competenza per materia del Tribunale, e che la sentenza – emessa ai sensi dell’art. 113, secondo comma, cod. proc. civ. – fosse comunque appellabile, in quanto era stato dedotta la violazione delle norme sulla competenza e il difetto assoluto di motivazione, e tali vizi rientravano nell’elencazione tassativa di cui all’art. 339, terzo comma, cod. proc. civ..

2.1. – Nel merito, il Tribunale riteneva applicabile alla fattispecie l’art. 1126 cod. civ., previa esclusione della opponibilità all’appellante delle tabelle millesimali che derogavano al criterio di ripartizione delle spese previsto dalla norma citata.

3. – Per la cassazione della sentenza d’appello hanno proposto ricorso D.C.F. e V.F. , sulla base di quattro motivi.

Resiste con controricorso T.T. .

I ricorrenti hanno depositato memoria in prossimità dell’udienza.

Considerato in diritto

1. – Il ricorso è infondato.

1.1. – Con il primo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 113 e 339 cod. proc. civ., e si ripropone l’eccezione di inammissibilità dell’appello sul rilievo che le sentenze pronunciate dal giudice di pace in controversie non eccedenti il valore di Euro 1.100,00 sarebbero inappellabili in via assoluta, e che, nel caso di specie, non ricorreva alcuna delle ipotesi contemplate dall’art. 339, terzo comma, cod. proc. civ..

1.2. – La doglianza è infondata.

1.2.1. – Secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte, avverso le sentenze pronunciate dal giudice di pace nell’ambito della giurisdizione equitativa necessaria, l’appello a motivi limitati, previsto dal terzo comma dell’art. 339 cod. proc. civ., è l’unico rimedio impugnatorio ordinario ammesso, anche in relazione a motivi attinenti alla giurisdizione, alla violazione di norme sulla competenza ed al difetto di motivazione (Cass., Sez. U, sentenza n. 27339 del 2008; sez. 6^-3^, ordinanza n. 6410 del 2013).

Nel caso in esame, non è dubitabile, risultando ex actis, che l’appello fosse stato proposto dalla sig. T. per denunciare, tra l’altro, il difetto di competenza per materia del giudice di pace e la carenza o, comunque, l’insufficienza della motivazione della sentenza impugnata, e il Tribunale ha fondato la decisione di rigetto dell’eccezione di inammissibilità dell’appello anche su tale ratio, che è sufficiente a supportare la decisione.

2. – Con il secondo motivo è dedotta errata applicazione del combinato disposto degli artt. 1421 cod. civ. e 99 cod. proc. civ., nonché degli artt. 1126, 1123 e 1135, n. 2, cod. civ., e si contesta la rilevata nullità della delibera assembleare del 1991 (con la quale erano state approvate le tabelle millesimali), che aveva stabilito la ripartizione delle spese relative alla copertura per millesimi, ai sensi dell’art. 1123 cod. civ., sulla base di una eccezione sollevata per la prima volta dalla controparte in appello, in sede di precisazione delle conclusioni. Si assume inoltre l’erroneità dell’applicazione dell’art. 1126 cod. civ. anche per le opere di manutenzione del solaio portante o della guaina impermeabilizzante, oggetto di controversia, per le quali invece doveva trovare applicazione l’art. 1123 cod. civ., tenuto conto che le tabelle millesimali approvate prevedevano la ripartizione delle spese di manutenzione della copertura del condominio secondo il criterio di cui alla citata norma.

3. – Con il terzo motivo è dedotta errata applicazione degli artt. 1123 e 1126 cod. civ. per avere la Corte d’appello ritenuto applicabile l’art. 1126 cod. civ. nonostante le spese concernessero la riparazione di elementi strutturali portanti dell’intero edificio.

3.1. – Le doglianze, che possono essere esaminate congiuntamente per la stretta connessione, sono infondate.

3.1.1. – Con riferimento al profilo processuale, si osserva che la questione della nullità delle tabelle era stata introdotta fin dal primo grado di giudizio, in quanto la sig.ra T. aveva dedotto, con l’opposizione a decreto ingiuntivo, l’inapplicabilità alla fattispecie dell’art. 1123 cod. civ. ed invocato, per contro, l’applicazione del criterio dettato dall’art. 1126 cod. civ. La contestazione riguardo al criterio di riparto delle spese comprendeva anche, necessariamente, l’applicazione delle tabelle millesimali che quel criterio avevano assunto. La questione della nullità era dunque fondata su elementi già acquisiti al giudizio, e pertanto neppure configurava una eccezione ma una mera difesa (ex plurimis, Cass., sez. 1^, sentenza n. 350 del 2013).

3.2. – Quanto ai profili sostanziali di censura, la ripartizione tra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura dei piani sottostanti è disciplinata dall’art. 1126 cod. civ., che stabilisce che un terzo della spesa è a carico del condominio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza e i rimanenti due terzi sono a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti.

La norma è applicabile in ogni caso di spesa riguardante la struttura delle terrazze in funzione della copertura dell’edificio, siano esse ordinarie o straordinarie, di manutenzione o di rifacimento, mentre rimangono a carico delle proprietà esclusive le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di cui le terrazze siano il prolungamento (Cass., sez. 2^, sentenza n. 16583 del 2012; sez. 2^, sentenza n. 1451 del 2014).

La pronuncia richiamata dai ricorrenti (Cass., sez. 2^, sentenza n. 7472 del 2001) ha escluso l’applicabilità dell’art. 1126 cod. civ. alla fattispecie del rifacimento di un giardino pensile sovrastante un’autorimessa, e dunque non è pertinente.

3.3. – Con riferimento alla valenza derogatoria da attribuire alla delibera condominiale del 1991, con la quale erano state approvate all’unanimità le tabelle millesimali, in disparte l’inammissibilità per violazione del principio di autosufficienza che imponeva di riprodurre il contenuto della delibera, la doglianza è infondata.

È vero che una risalente pronuncia ha affermato che il criterio di riparto delle spese relative alla terrazza contenuto nell’art. 1126 cod. civ. non è compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall’ultimo comma dell’art. 1138 cod. civ., sicché il regolamento condominiale può stabilire il riparto in proporzione al valore millesimale dei singoli appartamenti (Cass., sez. 2^, sentenza n. 1082 del 1964).

Tuttavia, le attribuzioni dell’assemblea condominiale, previste dall’art. 1135 cod. civ. sono circoscritte alla verificazione ed all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri legali di riparto delle spese, con la conseguenza che deve ritenersi nulla e non meramente annullabile, anche se assunta all’unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall’art. 1126 cod. civ., senza che i condomini abbiano manifestato l’espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso. La predetta nullità può essere fatta valere, a norma dell’art. 1421 cod. civ., anche dal condomino che abbia partecipato all’assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purché alleghi e dimostri di avervi interesse, giacché non opera nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere (ex plurimis, Cass., sez. 2^, sentenza n. 5125 del 1993).

3.3.1. – La fissazione di criteri di spesa diversi da quelli legali incide sul valore della proprietà esclusiva di ciascun condomino, e quindi necessita di una base convenzionale (ex plurimis, Cass., sez. 2^, sentenza n. 28679 del 2011) che non può essere riconosciuta alle tabelle millesimali di natura “deliberativa” – cioè approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale – le quali, infatti, non necessitano del consenso unanime dei condomini per l’approvazione (Cass., Sez. U, sentenza n. 18477 del 2010), né, evidentemente, l’unanimità dell’approvazione trasforma in negoziale ciò che non lo è.

4. – Con il quarto motivo è dedotta errata applicazione delle norme in tema di riparto delle spese processuali in caso di soccombenza.

4.1. – La doglianza è infondata.

Il Tribunale ha fatto applicazione del principio di soccombenza, avendo accolto l’appello principale e riformato la sentenza di primo grado.

5. – Al rigetto del ricorso seguono le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi Euro 700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge.

Condominio: gravano sul venditore le spese per lavori straordinari deliberati prima del trasferimento

In caso di vendita di un’unità immobiliare sita in edificio condominiale nel quale, antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento, siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione od innovazioni concernenti le parti comuni, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente l’obbligo di sopportare i relativi costi grava, in mancanza di accordo tra le parti, sul venditore, a nulla rilevando che le opere anzidette siano state eseguite, in tutto o in parte, successivamente alla conclusione del contratto di vendita, sicché l’acquirente ha diritto di rivalersi nei confronti del proprio dante causa per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c..

La Suprema Corte precisa che per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.

In tal caso, l’obbligo di contribuire alle spese discende, non dall’esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente, dalla delibera delllassemblea.

Ciò si ricava da una pluralità di indici normativi:

dall’art. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione ordinaria tale disposizione – imponendo a ciascun partecipante di contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranzaa – fa discendere, in taluni casi (allorchè la spesa importi innovazioni o sia determinata da esigenze di miglior godimento), l’obbligo di contribuzione da una volontà collegiale;

dall’art. 1121 c.c., comma 2, che consente innovazioni gravose o voluttuarie insuscettibili di utilizzazione separata quando se ne assumano la spesa i condomini che, costituendo maggioranza, hanno voluto o accettato l’innovazione: in tal caso, appunto, dovrà sobbarcarsene la spesa “la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata”, mentre ne sarà esente colui che non ne ha deliberato (e quindi voluto) la realizzazione;

dall’art. 1123 cod. civ., il quale, nel disciplinare la misura del contributo dei condomini, prevede, accanto alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, quelle per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

Cassazione civile sez. II, 03 dicembre 2010 n. 24654

Condominio: i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva

I balconi aggettanti son quei balconi caratterizzati per avere il piano di calpestio sporgente rispetto alla facciata dello stabile.

Sulla annosa questione della loro natura (di proprietà comune o esclusiva del singolo condomino) si è espressa nuovamente la Cassazione confermando il suo orientamento: essi sono di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento a cui afferiscono.

“i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c.: i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono”.

Cassazione civile , sez. II, sentenza 05.01.2011 n° 218

Animali nel condominio: il divieto va deliberato all’unanimità

Segnaliamo una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sez. II, sentenza 15.02.2011 n° 3705) che ha stabilito che il divieto di tenere animali domestici all’interno della propria abitazione e nelle parti comuni del condominio deve essere deliberato con l’unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio stesso.

Il caso di specie trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare che, a maggioranza, aveva modificato una clausola del regolamento condominiale introducendo il detto divieto.

La Suprema Corte ha chiarito che le clausole del regolamento condominiale che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca (Cass. 13164/2001); ne consegue che tali disposizioni hanno natura contrattuale, in quanto vanno approvate e possono essere modificate con il consenso unanime dei comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica: certamente, tali disposizioni esorbitano dalle attribuzioni dell’assemblea, alla quale è conferito il potere regolamentare di gestione della cosa comune, provvedendo a disciplinarne l’uso e il godimento.

Ciò posto, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva (12028/1993).

Sui danni derivanti dal lastrico solare può rispondere anche solo il proprietario

Buonasera Avvocato, sono proprietario di un appartamento in un palazzina di 10 appartamenti.
Abbiamo tutti e 10 i condomini perso una causa (ancora ci chiediamo come…) contro il costruttore a causa di grosse infiltrazioni nei 2 lastrici solari, causa iniziata appena entrati nella palazzina. A questo punto dobbiamo cominciare le riparazioni a nostre spese ma mi chiedevo se in questo caso, essendo un difetto di progettazione e non di vetustà si debba applicare la regola del 1/3 e 2/3.
Esistono le motivazioni per cui i singoli proprietari dei lastrici debbano pagare solo loro?
Grazie mille e buon lavoro. (Marco, email)

Salve.
Ho recentemente inserito un articolo su una pronuncia della Cassazione (15 aprile 2010 n. 9084) che affronta proprio quest’argomento.
In sostanza, se le riparazioni si sono rese necessarie per un difetto di progettazione, non si applica la regola da lei richiamata, che è poi quella dell’art.1126 c.c., e la relativa spesa incombe solo sul proprietario.
Resta da capire solo l’oggetto della causa che avete perso, perchè se il costruttore è il proprietario del lastrico e questi ha vinto, evidentemente i danni da infiltrazioni non sono stati considerati come conseguenza del difetto di costruzione.

Condominio: dei danni derivanti da difetti originari del lastrico solare risponde solo il proprietario

In tema condominio e di danni provocati dal lastrico solare, la Cassazione ha più volte affermato i seguenti principi:

– poiche’ il lastrico solare dell’edificio condominiale svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprieta’ superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprieta’ superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilita’, nella misura del terzo residuo (sentenza 13/3/2007 n. 5848);

– in tema di condominio di edifici, il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, percio’, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (sentenze 21/2/2006 n. 3676; 17/1/2003 n. 642; 29/4/1997 n. 3672);

– la terrazza di copertura del fabbricato, che appartiene ad un soggetto diverso da quello (o da quelli) che è (o sono) proprietario (proprietari) del piano (o dei piani) sottostante (o sottostanti) costituisce lastrico solare, alla cui manutenzione sono tenuti sia il proprietario della terrazza, sia quello o quelli dei locali sottostanti, nella misura stabilita dall’art. 1126 c.c.;

conseguentemente, ed in pari misura, gli stessi sono tenuti a sopportare le spese necessarie per porre rimedio ai danni provocati dalla mancata o inadeguata sua manutenzione (sentenza 24/7/2000 n. 9651).

Va aggiunto che, come precisato anche nella sentenza 18/6/1998 n. 606, la disposizione dell’art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario.

In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilita’ relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio.

Cassazione civile  sez. II, 15 aprile 2010 n. 9084

Condominio: è vietato esporre nella bacheca il nome dei condomini morosi

La disciplina del codice in materia di protezione dei dati personali, di cui al D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196, prescrivendo che il trattamento dei dati personali avvenga nell’osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti, non consente che gli spazi condominiali, aperti all’accesso a terzi estranei al condominio, possano essere utilizzati per la comunicazione di dati personali riferibili al singolo condomino.

Pertanto – fermo il diritto di ciascun condomino di conoscere, anche su propria iniziativa, gli inadempimenti altrui nei confronti della collettività condominiale – l’affissione nella bacheca dell’androne condominiale, da parte dell’amministratore, dell’informazione concernente le posizioni di debito del singolo partecipante al condominio, risolvendosi nella messa a disposizione di quel dato in favore di una serie indeterminata di persone estranee, costituisce un’indebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile, ai sensi degli artt. 11 e 15 del codice.

Sull’amministratore del condominio, pertanto, grava il dovere di adottare le opportune cautele per evitare l’accesso a quei dati da parte di persone estranee al condominio.

Corte di Cassazione, sezione II civile, ordinanza 4 gennaio 2011, n. 186

Certo che il condomino può usucapire !

Pregiatissimo Avv. Boccia,
un condomino ha installato circa venti anni fà un serbatoio in un sottoscala condominiale appartente a tutti i condomini.
Oggi gli è stata chiesta la rimozione, ma il condomino vanta di averne usucapito il diritto.
Pertanto le chiedo: è possibile alterare la destinazione d’uso di un bene comune? E’ possibile che questo condomino ne usucapisca il diritto? Cosa si può fare per fargli rimuovere il serbatoio? Esiste qualche recente sentenza della Cassazione in merito?
Ringraziandola anticipatamente per la Sua disponibilità e professionalità, le porgo distinti saluti. (Michele)

Salve.
Di fronte alla condotta del singolo condomino che inizi ad usare la cosa comune in maniera esclusiva è sempre buona regola che gli altri condomini, anche tramite l’amministratore, formalizzino una chiara ed inequivoca contestazione, con lettera raccomandata ovvero con atto giudiziario.

In caso contrario, ci si può trovare di fronte a brutte sorprese, come nel caso da Lei prospettato, in quanto, in presenza di un comportamento durevole e pacifico posto in essere dal singolo condomino, tale da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini sulla cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui, ben può configurarsi l’usucapione in favore di questi.

Essa si matura, nel caso da Lei proposto, con il decorso di venti anni di possesso pacifico e continuo.

D’altra parte, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei condomini non è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all’esercizio del possesso “ad usucapionem”, e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte degli altri condomini, risultando per converso necessario, ai fini dell’usucapione, oltre la prova del decorso del ventennio, la manifestazione del dominio esclusivo sulla “res” da parte dell’interessato attraverso una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’avvenuta usucapione del bene.

In altre parole, egli deve dimostrare di averne goduto in via esclusiva per vent’anni, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione.

Per fargli rimuovere il serbatoio, sarà dunque necessario instaurare un giudizio civile in tal senso in cui, ad esempio, si tenti di dimostrare che non è ancora decorso il tempo necessario ad usucapire, ovvero che tale possesso trae origine da un atteggiamento di tolleranza degli altri condomini, dettato, ad esempio, da rapporti di amicizia e di buon vicinato. E’ facile prevedere che il condomino approfitterà di tale giudizio per sentir dichiarata l’intervenuta usucapione in suo favore.

Se non sono decorsi venti anni, consiglio di inviare immediatamente un atto col quale lo si inviti alla rimozione (lettera o citazione).

Eliminazione di barriere architettoniche nel condominio: limiti e casistica

In tema di condominio, la regola generale impone che deliberazioni relative ad innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni vengano adottate con la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio (art.1120, comma 1 c.c. che richiama il quinto comma dell’art.1136).

Quando, invece, le innovazioni sono dirette a favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche, esse possono essere approvate con maggioranze ridotte rispetto a quelle cui rinvia l’art.1120, comma 1 c.c..

E’ quanto previsto dall’art. 2 legge 9 gennaio 1989 n.13 che consente all’assemblea condominiale di deliberare con le maggioranze indicate nell’art. 1136, comma 2 e 3,c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio o, in seconda convocazione, con voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio).

Nel caso in cui il Condominio, sulla richiesta scritta dell’interessato, rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta, le deliberazioni necessarie alla realizzazione delle innovazioni idonee all’eliminazione delle barriere, i portatori di handicap, ovvero chi ne fa le veci, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso all’edificio, alle rampe ed ai garages.

Restano, tuttavia, vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilità secondo l’originaria costituzione della comunione, ovvero che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, o che ne alterino il decoro architettonico (art.1120, comma 2, c.c.)

In un caso, è stata dichiarata la nullità della deliberazione di installazione di un ascensore volto a favorire le esigenze di due condomini portatori di handicap, in quanto essa, comportando la riduzione a cm.85 della larghezza della rampa delle scale, rendeva disagevole il contemporaneo passaggio di più persone e problematico il trasporto di oggetti di grosse dimensioni.

In un altro caso, si è escluso che l’apertura di un varco nell’androne condominiale, necessaria per l’installazione dell’ascensore, comportasse lesione al decoro architettonico del fabbricato od altro dei pregiudizi previsti dal 2° comma dell’art.1120 c.c. come integrativi delle innovazioni vietate in modo assoluto.

In altra fattispecie (Tribunale Ascoli Piceno, 21 febbraio 2005), non è stata consentita l’installazione di un ascensore nel pozzo luce di un edificio condominiale in quanto la cabina dell’ascensore avrebbe dovuto essere posizionata a meno di trenta centimetri dalle finestre delle abitazioni di altri condomini, addirittura facendo venir meno, per una parte di esse, i requisiti minimi di illuminazione naturale e di aerazione.
Puó affermarsi che tale ultima pronuncia è pienamente coerente con il divieto posto dal secondo comma del richiamato art.1120, in quanto tale innovazione avrebbe comportato grave compromissione dei diritti di proprietà esclusiva su altre unità immobiliari comprese nell’edificio, non essendo configurabile a carico dei vicini l’obbligo di adattamento delle proprie porzioni di piano in relazione alle esigenze del portatore di handicap.

l’art. 2 legge 9 gennaio 1989 n. 13

1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile.

2. Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.

3. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.

Del furto consumato salendo sui ponteggi dei lavori di rifacimento dell’immobile condominiale

Con riguardo al danno derivante per il furto consumato da persone introdottesi in un appartamento avvalendosi dei ponteggi installati per i lavori di riattazione dello stabile condominiale, deve essere affermata la responsabilità ex art. 2043 c.c. dell’imprenditore che per tali lavori si avvale dei ponteggi ove, trascurando le più elementari norme di diligenza e di perizia e così la doverosa adozione di cautele idonee ad impedire l’uso anomalo delle dette impalcature e violando il principio, pertanto, del “neminem laedere”, abbia colposamente creato un agevole accesso ai ladri ponendo in essere le condizioni per il verificarsi del danno.

Può sussistere la concorrente responsabilità del condominio/committente ex art. 2051 c.c., se non ha vigilato sull’osservanza delle minime precauzioni anti-furto da parte dell’appaltatore (culpa in vigilando), ovvero allorché risulti che abbia scelto un’impresa appaltatrice manifestamente inadeguata per l’esecuzione dell’opera (culpa in eligendo) (Cassazione civile  sez. III, 17 marzo 2009 n. 6435).

In merito alla responsabilità del committente, si segnala che questa pronuncia prende le mosse dalla sentenza (Cassazione civile  sez. III, 22 febbraio 2008 n. 4591) con cui, in tema di appalto di opere pubbliche, il giudice di legittimità ha affermato la responsabilità del committente per il semplice fatto che la pubblica amministrazione conserverebbe rilevanti poteri di ingerenza e controllo sull’opera dell’appaltatore.

Con l’arresto da ultimo segnalato, la S.C., senza sconfessare il precedente orientamento, opera un’apertura nell’ambito delle ipotesi di responsabilità del committente. Invero, prima si escludeva la responsabilità di questi ex art. 2051 c.c., in quanto si assumeva che con la consegna della res all’appaltatore venisse meno il potere di fatto sulla cosa, e con esso la responsabilità del custode. A tale regola si faceva eccezione quando fosse configurabile una responsabilità del committente per culpa in eligendo (e quindi ex art. 2043 c.c., non ex art. 2051 c.c.), come, ad esempio quando l’opera fosse stata affidata ad un’impresa assolutamente inidonea, ovvero quando l’appaltatore in base a patti contrattuali sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente, e abbia agito quale nudus minister attuandone specifiche direttive (Cass. 26 giugno 2000 n. 8686; Cass. 24 febbraio 1996 n. 1456).